Eierskifteforsikring er en forsikringstype ved salg av fast eiendom, som skal dekke selgers ansvar i de 5 årene selger er ansvarlig etter avhendingsloven.

Noen forsikringer dekker alt mangelsansvar som selgeren kan komme i etter avhendingsloven, mens andre forsikringer har unntak for når selskapet har ansvar. Forsikringsselskapet trer således inn i selgers ansvar etter avhendingsloven i den grad forsikringen ikke har unntak.

Slike unntak vil ofte kunne gå ut på at det utarbeides befaringsrapporter med relativt romslige beskrivelser av mulighet for mangler, slik at selskapets ansvar kun trer inn dersom den påberopte mangelen ikke er oppdaget eller beskrevet i befaringsrapporten. Når beskrivelsen er gjort relativt romslig, som f.eks. "badet er gammelt, kan inneholde skjulte mangler," kan ofte en helt vanlig skjult mangel påberopes å ikke være dekket av forsikringen.

Mer vanlige tilfeller hvor eierskifteforsikringen ikke får anvendelse, er dersom selgeren har gitt uriktige opplysninger til selskapet ved tegningen av forsikringen, eller dersom han bryter fastsatte sikkerhetsforskrifter i vilkårene. Selger må av egen lomme dekke krav kjøperen måtte ha som følge av kjøpsavtalen og avhendingsloven, som ikke er dekket av forsikringen.

Det følger imidlertid normalt av forsikringsavtalen at selgeren ikke må forhandle direkte med kjøperen selv, dersom han ønsker å benytte forsikringen. Normalt vil selskapet løse dette ved eventuelt å kreve regress av selger, dersom selger har brutt sikkerhetsforskrifter, gitt uriktige opplysninger til selskapet mv. Kjøperen blir derfor som regel henvist til å forholde seg til selskapet først. Kjøperen får imidlertid den fordel at han kan fremme kravet sitt overfor to parter.

At selgeren har eierskifteforsikring fratar ikke kjøperen hans rettigheter overfor selgeren etter avhendingsloven. Hvilken part som det vil lønne seg å gå på først må vurderes, spesielt i forhold til om eierskifteforsikringen inneholder unntak, som gjør at det uansett blir selger som sitter igjen med ansvaret. Her vil særlig tidspaspektet i forhold til foreldelse være en avgjørende faktor for hvilken løsning som bør velges. Det kan her ofte være tryggest å ta ut søksmål mot begge parter med krav om solidaransvar, men et slikt fellessøksmål kan få betydning for saksomkostningene dersom den ene parten frifinnes helt eller delvis. Kommer du opp i en slik situasjon bør du først ha reklamert overfor både kjøper og forsikrer med en gang, og kontakte advokat for å få rede på hvordan og hvem du bør forholde deg til.

Dersom kravet er i behold mot både forsikringsselskap og selger, kan du velge å bare gå på selskapet, jf. forsikringsavtaleloven § 7-6.

Utgangspunktet for selgers ansvar er at det må foreligge en mangel i forhold til det som ble avtalt ved kjøpet av leiligheten. Mangler ved kjøp og salg av fast eiendom reguleres i dag av avhendingsloven. Etter avhendingsloven vil eiendommen grovt sett ha mangel, dersom den ikke samsvarer med den kvalitet, utrusting og andre egenskaper som følger av avtalen, eller dersom eiendommen ikke samsvarer med allmenne standardkrav som man forutsetter ved salg av en slik type eiendom. Eiendommen kan også ha en mangel dersom den ikke kan brukes til et bestemt formål, som var kjent for selger.

Ved forbrukerkjøp kan man ikke avtale seg vekk fra avhendingslovens regler om når eiendommen har mangler.

I dag selges imidlertid så og si samtlige eiendommer med forbeholdet "as is" - dvs. solgt som den er, noe som avhendingsloven åpner for. Med eiendom som er solgt "som den er" kan man ikke automatisk få erstattet eller utbedret samtlige mangler av enhver art eller størrelse. Utgangspunktet vil da være at man bare kan få erstattet mangler som er "vesentlige".

Det er da kun vesentlige eller større avvik mellom det som ble avtalt og det kjøper har fått, som kan kreves erstattet eller utbedret. Vesentlighetskravet vil ta utgangspunkt i det verdimessige avvik mellom det avtalte og det mottatte. Som regel kreves at utbedringskostnadene minst utgjør 3-4% av kjøpesummen.

Dersom mangelen er svært sentral i forhold til formålet med kjøpet og betydningen for kjøper, kan naturligvis en mangel ansees som vesentlig for avtalen på grunn av mangelens betydning i forhold til avtalen, selv om avviket ligger under 3-4%. Avviket må dermed verdimessig og evt. betydningsmessig for den enkelte part utgjøre en større del av avtalens totale størrelse. Dette vil alltid bero på en konkret helhetlig vurdering, som det vanskelig kan lages faste regler for. Ved heving av kjøpet vil det alltid være krav om at avviket er vesentlig.

Et meget viktig unntak fra utgangspunktet om at kun vesentlige mangler dekkes ved eiendommer solgt "as is", er når det foreligger opplysningssvikt ved kjøpet, jf. avhendingsloven § 3-9. Opplysningssvikt omfatter uriktige opplysninger og mangelfulle opplysninger som man objektivt sett har grunn til å regne med å få ved kjøpets inngåelse. Opplysningssvikt vil normalt gi kjøper krav på å få erstattet det økonomiske tap for kjøper, når kjøper har bygget på feilopplysningene.

Uriktige opplysninger reguleres av avhendingsloven § 3-8, og omfatter positivt gitte opplysninger som ikke stemmer med eiendommen. Uriktige opplysninger omfatter feilaktige opplysninger som selgeren ga kjøperen før salget direkte, og opplysninger som er gitt i annonse, i salgsprospekt eller ved annen markedsføring på vegne av selgeren. Selger er normalt solidarisk ansvarlig for uriktige opplysninger som gis av profesjonelle som er engasjert av selger som megler, takstmann mv.

Her er det viktig å være klar over at muntlige opplysninger fra selger vil være vanskelig å bevise i en sak, dersom ikke selgeren eller noen andre bekrefter at opplysningene ble gitt. Skriftlige opplysninger i egenerklæringsskjema, takst og salgsprospekt som ikke stemmer med virkeligheten vil normalt være god dokumentasjon å bygge en sak på.

Det er likevel et vilkår etter avhendingsloven § 3-8 annet ledd at de uriktige opplysningene har virket inn på avtalen, slik at man ikke hadde kjøpt eiendommen overhodet, eller hadde lagt inn lavere bud, dersom man var kjent med de reelle forhold på forhånd.

Manglende opplysninger reguleres av avhendingsloven § 3-9, og omfatter de tilfeller der selger ikke opplyser om forhold som kjøper har grunn til å få opplysning om. Selger har en opplysningsplikt, akkurat som kjøper har en undersøkelsesplikt. Dersom selger har unnlatt å gi opplysninger som kjøper har rimelig grunn til å få, som selger måtte kjenne til, og som kjøper ikke på forhånd kunne undersøkt, kan det bli tale om ansvar, selv om eiendommen er solgt "as is". Typiske eksempler på opplysninger som selger uoppfordret bør gi kjøper er egeninnsats på eiendommen av betydning (selvbygging), råte/sopp og ekstreme støyforhold.

Etter Nebb-dommen (Rt. 2002 s. 696) kan det foreligge opplysningsmangel, selv om selger rent faktisk ikke kjente til mangelen. Også her er det et vilkår at opplysningene har virket inn på avtalen og kjøpers bud.

Arealsvikt er formelt både manglende og uriktig opplysning, men løses etter en egen regel i avhendingsloven § 3-3. Her vil selger ha opplyst positivt feil om arealets størrelse. Imidlertid vil ikke feilopplysningen her automatisk medføre ansvar. Ved arealsvikt er det krav om at avviket mellom det opplyste og det reelle areal er av en viss størrelse.

Rettspraksis legger til grunn at avviket i hvert må være på 9-10% bruttoareal ved større eiendommer/leiligheter, dersom det skal være tale om ansvar. Høyesterett aksepterte 8,9% arealavvik i en dom fra 2003. Samtidig er det uttalt at jo mindre eiendommen er, jo mindre arealsvikt kan tåles, idet små avvik vil gjøre store utslag for f.eks. mindre leiligheter. Dersom eiendommen er liten, vil man muligens kunne akseptere avvik på noe under 5-6%.

© Advokatfirmaet RUV (Org nr.: 996 276 155)