Tilbakeholdsrett er å holde tilbake en ytelse til sikkerhet for den mangelfulle ytelse som motparten har levert eller skal levere. Tilbakeholdsretten gjelder før man har levert ytelsen. Etter at partene har overlevert ytelsene, må eventuell tilbakeføring skje gjennom heving av avtalen eller avtale om tilbakelevering.

Tilbakeholdsretten har sitt grunnlag i prinsippet om ytelse mot ytelse. Dersom ikke selger ikke yter sin ytelse (eiendommen i avtalt stand til avtalt tid) er det ikke rimelig at kjøper yter sin ytelse (betalingen). Formålet med tilbakeholdsretten er at den misligholdende part skal oppleve et visst press til å oppfylle sin ytelse. Gjendisighetsbetraktninger og prinsippet om ytelse mot ytelse er sentrale ved denne. Tilbakeholdsretten opphører når den annen part har levert i henhold til avtalen. Fortsatt tilbakeholdsrett vil da være et mislighold.

Kjøper har en generell tilbakeholdsrett til sikkerhet for krav som følge av selgerens eller underleverandørens kontraktbrudd. Med andre ord kan kjøper holde tilbake egen ytelse (kjøpesummen), i den grad det foreligger mangler ved den annens ytelse (forsinkelse eller mangel ved tingen eller leveransen). Prinsippet om rett til tilbakeholdelse av kjøpesummen er nedfelt i avhendingsloven § 4-6 (ved forsinkelse) og i avhendingsloven § 4-15 (ved mangler), men har omtrent likelydende ordlyd slik:

”§ 4-6/§ 4-15. Tilbakehaldsrett Har kjøparen krav som følgje av forseinkinga/mangel, kan kjøparen halde tilbake så mykje av kjøpesummen som er nødvendig for å sikre at kravet vert dekt”.

For å utøve tilbakeholdsretten er det et vilkår om konneksitet mellom ytelsen som holdes tilbake og misligholdet. Det må foreligge noenlunde samme rettsforhold, det vil si at kravet og misligholdet må springe ut av samme avtale, ellers så må kontraktspartnerne ha løpende leveranser som tilsier at det er konneksitet mellom detensjonen (tilbakeholdelsen) og misligholdet. Ofte vil graden av samtidighet for forholdet avgjøre om kravet er konnekst.

Dersom kravet bare gjelder en del, vil man ha tilsvarende tilbakeholdsrett for en forholdsmessig del. Kjøperen kan bare holde tilbake så stor del av kjøpesummen som er nødvendig for å ha sikkerhet for mangelskravet eller for tap på grunn av forsinkelse.

Lojalitetspliktene tilsier at dersom man ønsker å benytte seg av en tilbakeholdsrett, så skal man straks varsle den annen part. Man kan pådra seg erstatningsansvar dersom varsel ikke blir gitt, og den annen part pådrar seg et økonomisk tap i tillitt til at den annen part leverer sin ytelse som avtalt. Dersom den misligholdende part stiller tilfredsstillende sikkerhet for sin ytelse vil man normalt ikke ha tilbakeholdsretten i behold lenger.

En nærmere beskrivelse av bestemmelsen er gitt i Ot.prp.nr. 66 (1990-1991) s. 110:

“Paragrafen gjeld kjøparen sin rett til å halde tilbake kjøpesummen (eller ein del av denne) som trygd for krav som måtte følgje av ein mangel. Tilsvarande regel gjeld for lausøyrekjøp, jf lausøyrekjøpslova § 42, og departementet viser til det som er sagt om denne i Ot.prp.nr.80 (1986-1987) s 96. Kjøparen må prøve å rekne seg fram til kor stort krav han eller ho trur det vil verte, og kan berre halde så mykje av kjøpesummen tilbake. Eit visst slingringsmon er det rett nok rom for med den ordlyden paragrafen har fått. Om tilbakehaldsrett ved forseinking, sjå § 4-6. I dei tilfella der eigedomen vert selt gjennom meklar, har det vore ei viss tvil om meklaren kan halde tilbake ein del av kjøpesummen når kjøparen hevder at eigedomen har mangel. Spørsmålet er nærare drøfta i motiva til lov 19 juni 1989 nr 53, sjå Ot.prp.nr.59 (1988-1989) s 45-47 med tilvisningar. I eit brev frå Justisdepartementets lovavdeling (som er sitert heilt ut i den nemnte proposisjonen) vart det gitt uttrykk for at kjøparen har tilbakehaldsrett i dei tilfella der kjøparen betaler kjøpesummen (til meklaren) før den avtalte oppfyllingstida, og det ikkje er ein føresetnad at summen straks skal overførast til seljaren”.

Å holde tilbake kjøpesummen er for kjøper særlig aktuelt ved forventet mislighold på grunn av konkurs eller annet. Å prestere egen ytelse når man vet at selger vil misligholde avtalen, vil unødig innebære risiko for tap. I slike tilfeller av forventet avtalebrudd (antesipert mislighold) er det i avhendingsloven § 6-1 gitt begge parter etter å ha varslet den andre part rett til å holde tilbake egen ytelse ved forventet mislighold på grunn av konkurs, betalingvansker mv. En forutsetning er at den andre part varsles om at ytelsen stanses, og man kan ikke påberope seg retten uten at varsel er gitt, i tillegg til at vilkårene om handlemåten eller betalingssvikt klart tilsier at den andre part ikke vil klare å oppfylle en vesentlig del av forpliktelsene sine. Bestemmelsen kan påberopes av både kjøper og selger:

”§ 6-1. Stansing ved forventa avtalebrot (1) Ein part kan stanse oppfyllinga og halde ytinga si tilbake, dersom det etter at avtala er inngått, framgår av den andre partens handlemåte, eller av ein alvorleg svikt i betalingsevna eller evna til å oppfylle, at denne ikkje kjem til å oppfylle ein vesentleg del av skyldnadene sine. (2) Ein part som stanser oppfyllinga, må straks varsle den andre. Blir varsel ikkje gitt, kan den andre parten krevje skadebot for tap som kunne ha vore unngått om varsel var gitt. (3) Ein part som har stansa oppfyllinga, må halde fram å oppfylle dersom den andre parten gir fullgod trygd for si oppfylling”.

Eksempler på hva slag handlemåte som kan gi grun til å regne med forventet avtalebrudd som gir rett til stansing er gitt i Ot.prp.nr. 66 (1990-1991) s. 126:

”Døme på at seljaren sin handlemåte kan gi grunn til å rekne med avtalebrot, kan etter tilhøva vere at seljaren ikkje tek skritt til å syte for ein nødvendig delingsforretning, eller at seljaren ikkje får sletta frå grunnboka hefte kjøparen ikkje skal ta over. Dette gjeld anten seljaren sin handlemåte har årsak i manglande evne eller manglande vilje. At seljaren med reine ord seier frå at han eller ho ikkje kjem til å oppfylle ein vesentleg del av sine skyldnader, utan at dette skyldast kjøparens forhold, fell og inn under dette alternativet. Departementet viser vidare til Ot.prp.nr.80 (1986-1987) s 112 der det m.a heiter: « Partens rett til å innstille oppfyllelsen eller holde ytelsen tilbake gjelder så lenge de forhold som utløser retten er til stede. Faller vilkårene for stansingsretten bort, må vedkommende part fortsette oppfyllelsen av sine plikter. Jf også bestemmelsen i fjerde ledd [tredje ledd i utkastet til avhendingslov] om sikkerhetsstillelse. Men forholdene kan selvsagt også utvikle seg slik at parten får hevingsrett etter §62 [avhendingslova §6-2]. Den forsinkelse som oppstår på grunn av at stansingsretten brukes, gir ikke motparten rett til å gjøre gjeldende misligholdsbeføyelser. Men det er vedkommende part som selv bærer risikoen for at vilkårene er til stede for å holde tingen tilbake. Tar parten feil på dette punkt, kan altså motparten gjøre gjeldende virkninger av kontraktbrudd. »”

© Advokatfirmaet RUV (Org nr.: 996 276 155)