Utgangspunktet for norsk rett, er at avtaler skal holdes. Man må derfor komme til at mangelen utgjør et vesentlig avvik fra avtalen, som er kvalifisert nok til å begrunne et unntak fra hovedregelen om at avtaler skal holdes. Partene skal ved heving settes i mest mulig grad som før avtale var inngått gjennom tilbakeføring av ytelsene.

Heving ved mangler ved eiendommen reguleres av avhendingsloven § 4-13.

”§ 4-13. Heving (1) Kjøparen kan heve avtala dersom mangelen inneber eit vesentleg avtalebrot. (2) Kjøparen taper retten til å heve dersom kjøparen ikkje gir seljaren melding om heving innan rimeleg tid etter at kjøparen vart kjent eller burde vorte kjent med mangelen, eller etter at fristen som måtte følgje av krav eller melding etter §§ 4-10 og 4-11 har gått ut. Dette gjeld likevel ikkje dersom seljaren har vore grovt aktlaus, uærleg eller for øvrig handla i strid med god tru. (3) §§ 4-3 tredje ledd og 4-4 gjeld tilsvarande”.

Tilsvarende regel for forsinkelse finnes i avhendingsloven § 4-3. Ved både mangler og forsinkelse, er det vilkår om at misligholdet utgjør et vesentlig avtalebrudd, som vil avgjøres ut fra en konkret helhetlig vurdering som vil ta utgangspunkt i prinsipper fastlagt i rettspraksis, der man hensyntar det objektive avvik av mangelen/forsinkelsen og subjektive forhold som konsekvensene av heving, formålet med kjøpet, spesielle forutsetninger mv.

Ved forsinket overtakelse av eiendommen kan kjøper også heve etter avhendingsloven § 4-3 annet ledd, dersom kjøper gir selger en rimelig frist (såkalt nachfrist) til å oppfylle:

“Kjøparen kan og heve dersom seljaren ikkje overlet bruken av eigedomen innan ein rimeleg tilleggsfrist som kjøparen fastset. Før tilleggsfristen er ute kan kjøparen ikkje heve, med mindre seljaren har sagt at bruken ikkje vil verte overlate til kjøparen innan fristen”.

Terskelen for å heve er meget høy i alminnelig kontraktsrett, og terskelen for å heve blir skjerpet som følge av at eiendommen er solgt som den er (as is). Dessuten vil terskelen skjerpes siden det ved omsetning av eiendom er store summer og dermed store konsekvenser knyttet til et eventuelt hevningsoppgjør.

Etter avhendingsloven § 3-9 er det vilkår om at mangelen medfører at eiendommen er i vesentlig dårligere stand enn kjøper rimeligvis kunne forventet ut fra pris, opplysninger og forholdene ellers mv, eller at mangelen skyldes svik eller opplysningssvikt. Selv om vilkåret vesentlig dårligere stand enn kjøper rimeligvis kunne forventet etter avhendingsloven § 3-9 er oppfylt, er det ikke dermed gitt at mangelen er vesentlig nok til at

I Rt. 2007 s. 1587 (avsnitt 53) ble det uttalt at ”Vesentlighetskriteriet i § 4-13 er et strengere kriterium enn vesentlighetskriteriet i § 3-9”. Mens det er tilstrekkelig med 4-5 % avvik pluss minus ut fra mangelens betydning for å skjære igjennom overfor as is-forbehold, skal det således atskillig større objektive avvik til for å kreve avtalen hevet, i tillegg til at det kan vektlegges brudd på subjektive forutsetninger (se under vesentlighetvurderingen). I utgangspunktet bør det objektiv avvik være på ca. 15-20% for at det skal kunne heves, men det vil som nevnt kunne være subjektive forutsetninger som kjøpers forventninger, selgers forbehold og opplysninger mv. som medfører at kravet til det objektive avviket vil måtte forstås strengere eller lempeligere.

Det er klart at svik fra selger også vil gi rett til heving basert på allminnelige kontraktsrettslige prinsipper, og det ble ikke ansett som nødvendig å positivt angi det. Svikaktig opptreden vil normalt ansees som et vesentlig avtalebrudd, jf. Ot.prp.nr. 66 (1990-1991) s. 108:

”Noka føresegn om rett til heving når kjøparen har fare med svik eller bore seg særleg klanderverdig åt er ikkje teken inn i lausøyrekjøpslova. Departementet har kome til ikkje å ville gjere framlegg om noka slik føresegn i avhendingslova heller. I praksis vil det kunne vere vanskeleg å ta stilling til om seljaren har fare med svik eller bore seg særleg klanderverdig åt. Heller ikkje vil det alltid vere rimeleg om kjøparen skulle kunne seie seg løyst frå avtala i eitkvart tilfelle der seljaren har fare slik åt. Dette vil t d kunne vere tilfelle der sviken gjeld eit lite vesentleg omstende i samband med avtala totalt sett. Derimot vil svik eller særleg klanderverdig framferd frå seljaren si side så godt som alltid kome inn som moment av stor vekt ved vurderinga av om avtalebrotet er « vesentleg ». Der det ligg føre svik eller særleg klanderverdig framferd vil kjøparen også kunne gjere gjeldande krav om skadebot etter § 4-14, jf § 4-5. Vilkåra for skadebot vil vere til stades når det ligg føre svik eller særleg klanderverdig framferd som har samanheng med eit økonomisk tap. Vidare vil heile avtala kunne vere ugyldig etter avtalelova § 30”.

Ved spesielle forhold hvor heving vil ramme selger spesielt hardt, vil det kunne være en skjerpet terskel for å kunne heve.

Heving kan også skje ved såkalt forventet avtalebrudd (antesipert mislighold) før avtalen skal oppfylles, dersom det forevntede avtalebruddet er vesentlig nok til å gi hevingsrett, jf. avhendingsloven § 6-2.

Vilkåret for å heve på grunn av forventet mislighold, er at det må fremstå som klart at den andre part ikke makter eller ikke har til hensikt å oppfylle vesentlige deler av kontrakten. Som ved forventet mislighold generelt, er det strenge krav til klarhet i forhold til at misligholdet må inntre. Det er ikke tilstrekkelig å kun anta eller mistenke vanskeligheter i forhold til oppfyllelse, men det må foreligge klare holdepunkter for at den annen part ikke vil kunne klare å oppfylle vesentlige deler av kontrakten. Er det kun mindre deler av kontrakten som ikke kan oppfylles, vil man normalt ikke kunne anføre antesipert mislighold.

© Advokatfirmaet RUV (Org nr.: 996 276 155)