Prisavslag er en reduksjon i prisen som skal kompensere for det verditap mangelen utgjør for kjøper, som trekkes fra et betalt eller ubetalt vederlag, og omfatter ikke erstatning til dekning av kjøpers økonomiske tap utover det verditap mangelen utgjør på eller for eiendommen. Utmålingen av prisavslag skiller seg dermed fra erstatningsutmåling ved at kjøpers prisavslag er begrenset til og tar utgangspunkt i prisen for eiendommen, og skal kun kompensere det tap som manglene utgjør.

Prisavslaget skal utgjøre forskjellen på markedsverdien av eiendommen med og uten mangel. Begrunnelsen og formålet med et prisavslag er at kontraktsforholdet skal balanseres ved at kjøper ikke skal betale full ytelse – dvs. full pris, når motytelsen fra selger er mangelfull. Når kjøper har betalt full pris, vil han normalt kunne kreve avslag i prisen tilsvarende mangelen, dersom mangelen er av en viss størrelse eller det foreligger ansvarsgrunnlag. Når eiendommen er solgt som den er, vil det kun være større mangler som kan gi grunnlag for prisavslag. Ved prisavslag kan man som hovedregel bare kreve en forholdsmessig reduksjon av kjøpesummen (den relative verdireduksjonen som følge av mangelen).

Utgangspunktet for beregningen av prisavslaget finnes i avhendingsloven § 4-12 annet ledd:

“Med mindre noko anna vert godtgjort, skal prisavslaget fastsetjast til kostnadene ved å få mangelen retta”.

Som det fremgår av avhendingsloven § 4-12 annet ledd er utgangspunktet at prisavslaget skal settes til de reparasjonsomkostninger for utnedring av mangelen som foreligger med mindre ”noko anna vert godtgjort”. Bestemmelsen er en presumsjonsregel om at prisavslaget forutsettes å ville tilsvare utbedringskostnadene for mangelen, med mindre det godtgjøres fra kjøpers side at mangelen har ført til verdireduksjon som klart atskiller seg fra kostnadene ved utbedring.

Som angitt i Rt. 2000 s. 199 (Pelsdyrhalldommen s. 206) var det problemene med å fastslå markedspris som førte til presumsjonsregelen i § 4-12 annet ledd. Ved fast eiendom er det vanskelig å anslå markedsverdi, da eiendomspriser kan variere ut fra flere faktorer. Prisavslaget vil ved fast eiendom således normalt være kostnadene ved å få mangelen rettet, jf. avhendingsloven § 4-12.

Med andre ord har kjøper etter regelen bare krav på prisavslag for kostnadene ved å rette manglene, med mindre kjøper kan sannsynliggjøre at mangelen medfører et verditap på eiendommen som klart overstiger det det koster å få rettet mangelen. Kjøper har bevisbyrden for å godtgjøre eventuelle ytterligere verditap enn utbedringskostnadene, men det ligger ikke noe strengere krav for å sannsynliggjøre slikt verditap enn vanlig sannsynlighetsovervekt.

Dersom verditapet kan godtgjøres å være høyere enn kostnadene ved å rette mangelen, vil kjøper kunne kreve differansen mellom markedsverdien på eiendommen med og uten mangel som et forholdsmessig prisavslag. Utgangspunktet er da at prisavslaget utgjør den verdiforringelse som mangelen påfører eiendommen i forhold til verditakst (antatt markedspris). Når kjøpesum og markedsverdi er sammenfallende oppstår det få problemer i beregningen.

I HR-2010-1967-A ble det lagt til grunn at kjøper kan kreve et prisavslag som overstiger utgiftene ved å utbedre mangelen etter videresalg av boligen med mangelen, forutsatt at det foreligger kvalifisert sannsynlighetsovervekt for at tapet er høyere enn utbedringskostnadene (avsnitt 49 og 50):

”De ankende parters anførsel innebærer i realiteten at dersom selgeren verken reparerer mangelen eller aksepterer å omgjøre handelen, og kjøperen deretter gir opp og selger eiendommen, vil kjøperen alltid ha den økonomiske risikoen for at verdireduksjonen er større enn utgiftene til utbedring. Realiteten i et slikt standpunkt vil være at kjøperen for å unngå denne risikoen selv må sørge for at eiendommen utbedres til kontraktsmessig stand. I alle fall ved kostnadsmessig større utbedringer som i denne saken, kan det ikke være grunnlag for det. I denne sammenheng peker jeg på at et anslag fra en sakkyndig lett kan være for lavt når konstruksjonen åpnes opp. Dette er en risiko mange kjøpere ikke har økonomisk evne til å ta. Jeg viser videre til at ved fuktskader kan det, som denne saken illustrerer, være vanskelig og kanskje endatil umulig for en del kjøpere å bo i boligen mens utbedringen pågår. Jeg er etter dette kommet til at avhendingsloven § 4-12 må forstås slik at kjøperen etter omstendighetene ikke er avskåret fra å kreve et prisavslag som overstiger utgiftene ved å utbedre mangelen. Men det høyere beløpet må være « godtgjort », og det må kreves kvalifisert sannsynlighetsovervekt for at dette er tilfellet. Kjøperen må dessuten opptre lojalt overfor selgeren og herunder begrense selgerens tap”.

Imidlertid oppstår det vanskelige beregninger dersom eiendommen er kjøpt over eller under verditakst (antatt markedsverdi). En kjøper som har kjøpt eiendommen under takst, skal etter regelen ikke kunne kreve et prisavslag som fullt ut tilsvarer verdireduksjonen, mens en kjøper som har betalt en høyere pris enn verditakst (antatt markedsverdi), skal kunne kreve et større prisavslag enn verdireduksjonen.

Det vil da måtte skje en relativ utmåling av prisavslaget, der priavslagets andel av kjøpesummen skal ta utgangspunkt i den samme prosent som mangelen reduserer markedsverdien av eiendommen i kontraktsmessig stand på leveringstidspunktet.

Prisavslaget beregnes ut fra det kjøper har betalt, selv om avviket i prosent beregnes ut fra forskjellen mellom eiendommens antatte markedsverdi med og uten mangel ved overtakelsen. Det vil si at dersom mangelen medfører at eiendommens antatte markedsverdi er redusert med 10%, så skal prisavslaget utgjøre 10% av kjøpesummen – og ikke 10 % av markedsverdien.

Kravet om at prisavslaget skal være forholdsmessig innebærer at dersom mangelen reduserer markedsverdien av tingen med for eksempel 10 %, har kjøperen rett til 10 % avslag i prisen han betalte, dersom han betalte markedspris. Dersom han betalte 10% under markedspris, har han normalt ikke krav på prisavslag, siden han allerede har fått avslag på verdiavviket på 10% i prisen, og må eventuelt kreve erstatning. Dersom han har betalt 10% overpris, vil kjøper i prinsippet kunne kreve 20% avslag i prisen (10% for overprisen og 10% for mangelens reduksjon av markedsverdien). Innenfor fast eiendom har denne problemstillingen vært særlig aktuell, når eiendom er solgt under takst og under prisantydning.

Regelen innebærer at dersom kjøper har betalt mindre enn markedsverdien, så vil prisavslaget bli tilsvarende mindre. Og motsatt dersom kjøper har betalt over takst, så vil prisavslaget bli tilsvarende større. Det er viktig å ikke glemme at selv om det ikke gis prisavslag, fordi eienommen allerede er solgt f.eks. 10% under markedspris, så vil kjøper likevel kunne kreve erstatning eller retting. Underprisproblematikken innebærer bare at man ikke kan få avslag i prisen på grunn av mangel, dersom man allerede har fått avslag i forhold til markedsverdi.

Det er overtakelsestidspunktet (når risikoen gikk over på den andre part) som legges til grunn, når en skal finne prosentsatsen på forholdet mellom markedsverdien av tingen med og uten mangel. Dersom det skjer en økning eller reduksjon i markedsverdien mellom avtaleinngåelse og overtakelsen, så skal man ta utgangspunktet i markedsverdien ved overtakelse. Dersom markedsverdien øker mellom avtaleinngåelse og overtakelse, vil det likevel være

Regelen og prinsippene er forklart slik i Rt. 2000 s. 199 (Pelsdyrhalldommen s. 206):

“Som det fremgår av det jeg har sitert fra proposisjonen, skal prisavslag sikre balansen mellom ytelsene. Regelen i første ledd om forholdsmessig prisavslag tilsvarer i realiteten kjøpsloven § 38. Forholdet mellom nedsatt og avtalt pris skal tilsvare forholdet mellom eiendommens verdi i mangelfull og i kontraktsmessig stand. Med eiendommens verdi er det markedsprisen det siktes til, slik det fremgår av departementets merknader som jeg har sitert. Slik er § 4-12 også forstått i teori og praksis. Bestemmelsen tar sikte på at en kjøper som har kjøpt eiendommen for en pris som ligger under markedspris, ikke skal kunne kreve et prisavslag som fullt ut tilsvarer verdireduksjonen, mens en kjøper som har betalt en høyere pris enn markedsprisen, skal kunne kreve et større prisavslag enn verdireduksjonen. Problemet i praksis vil være å fastsette markedspris, og som det fremgår, var det dette som førte til presumsjonsregelen i § 4-12 annet ledd. Regelen om at prisavslaget skal tilsvare utbedringskostnadene, skal etter sin ordlyd anvendes med mindre « noko anna » blir « godtgjort ». Slik uttrykket godtgjort er brukt her - og på bakgrunn av komiteens merknader - finner jeg det ikke tvilsomt at det ligger noe mer i dette enn vanlig sannsynlighetsovervekt”.

Medfører utbedring av mangelen standardøkning (og dermed verdiøkning), skal merverdien gå til fradrag i prisavslaget i samsvar med avhendingsloven § 4-12 annet ledd, jf. Rt. 2003 s. 387. Prinsippet om at standardheving skal gå i fradrag er et generelt prinsipp ved utmålingen av prisavslag, jf. også Rt. 2006 s. 1076 (avsnitt 79-83):

”Bestemmelsen i § 4-12 er en objektiv regel hvor det avgjørende er om det foreligger en mangel. Prisavslaget skal fastsettes til utbedringskostnadene, med mindre det godtgjøres at mangelen har ført til verdireduksjon som klart atskiller seg fra kostnadene ved utbedring, jf. Rt-2000-199. I vår sak er det ikke anført at det foreligger en avvikende verdireduksjon. Det er på det rene at Brkanovic har hatt omkostninger som beløper seg til 181.002 kroner i forbindelse med utbedringsarbeidet. Det er anført fra Boetablerings side at utbedringene som Brkanovic foretok ved utvendig isolering av grunnmuren, nedlegging av dreneringsrør og endring av taknedløp, ikke var nødvendige. Boetablering har vist til at flere andre sokkelleiligheter er utbedret for fuktskader ved hjelp av utelukkende innvendige arbeider, og at selv om dette ikke er den beste metoden, er den akseptabel. Når det gjelder utvendige arbeider, er det derfor bare retting av feil i selve grunnmursarbeidet som skal tas med i prisavslaget. De øvrige utvendige arbeidene innebærer en standardheving. Jeg kan ikke se at det er grunnlag for en slik reduksjon av beløpet. I de sakkyndige rapportene anbefales utvendig isolering og drenering som den beste metoden på grunn av de spesielle grunnforholdene på stedet. Dette er også den anbefalte metoden i rapporten fra april 2000 som Boetablering bestilte fra Multiconsult/Noteby. Utbedringen kan ikke sies å innebære en slik standardheving som det kan kreves fradrag for. Brkanovic tilkjennega hvilken metode han ville benytte ved utbedringen, og det fremgår av brevet fra Boetablering 29. november at selskapet var klar over at denne metoden innebar utvendig isolering. Dersom Boetablering mente metoden var unødig kostbar, måtte selskapet, etter Brkanovics brev 5. desember, innen kort tid ha reist innsigelser overfor ham. Jeg er kommet til at Brkanovic må tilkjennes 181.002 kroner i prisavslag”.

Forarbeidene gir følgende generelle prinsipper om beregningen av prisavslaget i Ot.prp.nr.66 (1990-1991) s. 107:

”Prinsippet i lausøyrekjøpslova om forholdsmessig avkorting i kjøpesummen sikrar i stor grad balansen i avtaleforholdet. Ulempa med denne fastsetjingsmåten er at den ikkje er like lett å nytte der tingen ikkje har nokon klår marknadsverdi, noko som ofte vil mangle for fast eigedom sin del. Departementet meiner likevel at utgangspunktet bør vere ei forholdsmessig avkorting av kjøpesummen også der det dreier seg om mangel ved fast eigedom. Ein slik berekningsmåte sikrar i størst grad det føremålet prisavslaget skal fremje, nemleg balansen mellom seljaren og kjøparen si yting. Men der det vil vere vanskeleg å finne fram til ein marknadsverdi, må ein kunne fastsetje prisavslaget ut frå eit meir skjønnsmessig grunnlag. Ved denne fastsetjinga må det t d kunne leggjast vekt på kva det vil koste å rette mangelen. I alle fall gjeld dette der ein må tru at skilnaden i marknadsverdi ville verte mykje påverka nettopp av forventa rettingskostnader. Etter lausøyrekjøpslova §38 skal tidspunktet for utrekning av verdigrunnlaget vere leveringstida. Departementet har ikkje teke med ei tilsvarenade føresegn i avhendingslova, i det fast eigedom oftast ikkje vil ha ein like klår marknadspris som lausøyre i mange tilfelle vil ha. Fastsetjing av prisavslag ved fast eigedom vil derfor måtte bli noko meir skjønnsmessig, og det vil då kunne vere noko uheldig å binde opp delar av vurderinga slik ei direkte tilknyting til leveringstida vil kunne gjere. Der eigedomen likevel har ein nokså klår marknadsverdi og marknadsverdien endrar seg, kan likevel prinsippet i lausøyrekjøpslova om at leveringstida skal leggjast til grunn ved utrekning av verdigrunnlaget og kunne nyttast ved prisavslag ved kjøp av fast eigedom. Tidspunkt for bruksovertaking vil her måtte svare til « leveringstida ». Prisavslag hindrar i prinsippet ikkje kjøparen i å krevje skadebot dersom vilkåra for skadebot ligg føre. Kjøparen vil likevel ikkje ha krav på skadebot for den delen av tapet som vert dekt ved prisavslaget”.

© Advokatfirmaet RUV (Org nr.: 996 276 155)