Prisavslag er en objektiv misligholdsbeføyelse ved mangler ved fast eiendom som går ut på at kjøper får et forholdsmessig avslag i prisen på grunn av mangler ved eiendommen, som skal tilsvare mangelens forholdsmessige verdi opp mot markedsverdi.

Prisavslag er regulert i avhendingsloven § 4-12:

”§ 4-12. Prisavslag (1) Har eigedomen mangel, kan kjøparen krevje eit forholdsmessig prisavslag. (2) Med mindre noko anna vert godtgjort, skal prisavslaget fastsetjast til kostnadene ved å få mangelen retta”.

Prisavslag kan kreves når det objektivt sett foreligger mangel (avvik fra det avtalte), herunder forsinkelse. Det er ikke krav om at mangelen må skyldes subjektiv skyld eller at mangelen lå innenfor misligholderens kontroll (kontrollansvaret). Prisavslag kan også normalt gis ved opplysningssvikt av en viss størrelse, jf. Rt. 2000 s. 199 og Rt. 2001 s. 369.

Mangelens verdi kan naturligvis kreves erstattet gjennom erstatning. Man kan også kreve prisavslag for mangelens forholdsmessige verdi, og kreve erstatning for annet økonomisk tap, indirekte eller direkte. Erstatning forutsetter imidlertid at det foreligger ansvarsgrunnlag. Prisavslag er en tilleggsbeføyelse som på objektivt grunnlag til en viss grad supplerer erstatningsbeføyelsen.

Prisavslag skiller seg fra vanlig erstatning ved at det ikke er krav om utvist skyld i kontraktsforholdet eller annet ansvarsgrunnlag som kontrollansvaret. Videre vil retten til prisavslag normalt måtte vike for selgers rett til å foreta retting (avhjelp). Prisavslag vil dermed som oftest bli aktuelt der det er klart at retting ikke vil finne sted, eller dersom det ikke vil være rimelig for kjøper å vente på eller å akseptere avhjelp ut fra mangelens art og omstendighetene for øvrig.

Prisavslag vil derfor i stor grad også være en subsidiær beføyelse, idet selger normalt skal gis mulighet til retting ved krav om prisavslag med mindre retting ikke kan skje innen rimelig tid, uten vesentlig ulempe for kjøper eller kjøper har særlig grunn til å motsette seg retting etter avhendingsloven § 4-10, jf. Rt. 2006 s. 999:

”Bestemmelsen (om prisavslag) innebærer at kjøperen ikke kan kreve prisavslag dersom selgeren retter feilen. Da bestemmelsen gir selgeren krav på å rette, tapes også retten til prisavslag dersom kjøperen uberettiget motsetter seg retting eller ved sin opptreden ikke gjør dette mulig for selgeren, jf. fjerde ledd andre punktum. Selgerens rett forutsetter at retting kan skje uten « urimeleg ulempe » for kjøperen, og kjøperen må ikke ha « særleg grunn » til å motsette seg rettingen. Slik denne saken ligger an, går jeg ikke nærmere inn på disse vilkårene”.

Kjøperen kan dermed ikke kreve prisavslag dersom han urettmessig har avvist retting fra selger etter avhendingsloven § 4-10, jf. Ot.prp.nr.66 (1990-1991) s. 107:

”Vilkåret for at kjøparen skal kunne krevje prisavslag er at det ligg føre ein mangel ved eigedomen, og at denne mangelen utgjer eit verdiminus. Dessutan må kjøparen ikkje utan god nok grunn ha avvist retting, jf §4-10 fjerde ledd andre punktum. Kjøparen må heller ikkje ha heva avtala. Om når det ligg føre ein mangel, viser departementet til det som er sagt i kapittel 3 i lovutkastet, og særmerknadene til paragrafane der. Det er ikkje noko krav om at mangelen skal vere vesentleg, eller ha si årsak i noka form for aktløyse eller anna klanderverdig åtferd frå seljarens side”.

En oppsummering av hva prisavslag er i fast eiendom, og prinsippene for beregning av prisavslaget er gitt i Rt. 2006 s. 1076 avsnitt 79 til 83:

”Bestemmelsen i § 4-12 er en objektiv regel hvor det avgjørende er om det foreligger en mangel. Prisavslaget skal fastsettes til utbedringskostnadene, med mindre det godtgjøres at mangelen har ført til verdireduksjon som klart atskiller seg fra kostnadene ved utbedring, jf. Rt-2000-199. I vår sak er det ikke anført at det foreligger en avvikende verdireduksjon. (80) Det er på det rene at Brkanovic har hatt omkostninger som beløper seg til 181.002 kroner i forbindelse med utbedringsarbeidet. Det er anført fra Boetablerings side at utbedringene som Brkanovic foretok ved utvendig isolering av grunnmuren, nedlegging av dreneringsrør og endring av taknedløp, ikke var nødvendige. Boetablering har vist til at flere andre sokkelleiligheter er utbedret for fuktskader ved hjelp av utelukkende innvendige arbeider, og at selv om dette ikke er den beste metoden, er den akseptabel. Når det gjelder utvendige arbeider, er det derfor bare retting av feil i selve grunnmursarbeidet som skal tas med i prisavslaget. De øvrige utvendige arbeidene innebærer en standardheving. (81) Jeg kan ikke se at det er grunnlag for en slik reduksjon av beløpet. I de sakkyndige rapportene anbefales utvendig isolering og drenering som den beste metoden på grunn av de spesielle grunnforholdene på stedet. Dette er også den anbefalte metoden i rapporten fra april 2000 som Boetablering bestilte fra Multiconsult/Noteby. Utbedringen kan ikke sies å innebære en slik standardheving som det kan kreves fradrag for. (82) Brkanovic tilkjennega hvilken metode han ville benytte ved utbedringen, og det fremgår av brevet fra Boetablering 29. november at selskapet var klar over at denne metoden innebar utvendig isolering. Dersom Boetablering mente metoden var unødig kostbar, måtte selskapet, etter Brkanovics brev 5. desember, innen kort tid ha reist innsigelser overfor ham. (83) Jeg er kommet til at Brkanovic må tilkjennes 181.002 kroner i prisavslag”.

Prisavslag kan også tenkes når mangelen er forsinkelse, men det vil da ofte være vanskelig å fastslå hvor mye forsinkelsen “er verdt” i forhold til et “forholdsmessig prisavslag”.

Ved eiendom ”solgt som den er”, så vil det naturligvis være krav om at mangelen er av en viss størrelse for at kjøper skal ha krav på prisavslag, hvis det ikke foreligger subjektiv skyld i form av svik eller opplysningssvikt av betydning for avtalen, jf. regelen i avhendingsloven § 3-9.

© Advokatfirmaet RUV (Org nr.: 996 276 155)