Erstatning kan i utgangspunktet kreves av kjøper for oppstått dokumentert eller sannsynliggjort økonomisk tap, deriblant verditap, utlegg og tapt fortjeneste som er påført kjøper som følge av mangel eller forsinkelse. Erstatningssummen skal som utgangspunkt tilsvare full erstatning, dvs. det fulle tap som har påregnelig årsakssammenheng med kontraktsbruddet. Full erstatning kalles gjerne den positive kontraktsinteresse.

Det vil si at kjøper skal settes i samme økonomiske situasjon som om kontrakten hadde blitt riktig oppfylt fra selgers side. Kjøper skal ha full erstatning, men skal heller ikke tjene på skaden. Fordeler av kontraktsbruddet skal gå i fradrag etter prinsippet om compensatio lucri cum damno. Erstatningen skal dekke faktisk netto tap, slik at penger som forbruker sparer på kontraktsbruddet skal gå i fradrag. Denne utmålinsregelen er nedfelt i avhendingsloven § 7-1 første ledd:

”Når ein part kan krevje skadebot, skal skadebota svare til det økonomiske tapet parten har hatt som følgje av avtalebrotet. Dette gjeld likevel berre tap som den ansvarlege med rimeleg grunn kunne ha rekna med som ei mogeleg følgje av avtalebrotet”.

Ved vanlige bolighandler vil det som oftest kun være det direkte tap som kreves av kjøper. Ved direkte tap er det tilstrekkelig at mangelen eller forsinkelsen ligger innenfor selgers kontroll etter kontrollansvaret, og selger hefter da objektivt (uten at skyld må bevises hos selger) med mindre selger kan fritas gjennom en hindring utenfor hans kontroll.

Det direkte tap er normalt de utgifter som er en direkte følge av kontraktsbruddet, som verdireduksjon av eiendommen som følge av mangelen, eller kostnader ved å rette mangelen i den grad det ikke er gitt prisavslag eller er hevet for tapet mv. Andre vanlige tap som er direkte tap er kostnader for å erstatte manglende ytelse av eiendommen (dekningskjøp som f.eks. aggregat eller leiebolig). Direkte tap vil også omfatte omkostninger ved mangelen som utredning av tap, reklamasjon, transport, reisevirksomhet mv. Hva som omfattes av begrepet direkte tap etter avhendingsloven er angitt nærmere i forarbeidene Ot. prp. nr. 66 (1990-91) s. 128:

“Døme på tapspostar som fell inn under det direkte tapet vil for det fyrste kunne vere kostnader i samband med retting av mangel (der ansvaret for rettingskostnadene ikkje allereie følgjer direkte av §4-10 tredje ledd). Eit anna døme på direkte tap kan være den verdireduksjonen mangelen påfører eigedomen. Ofte vil storleiken på verdireduksjonen vere i samsvar med det som vert dekt ved prisavslag, jf §4-12. Men prisavslaget skal fastsetjast forholdsmessig, og i den grad kjøparen har gjort eit godt kjøp, vil prisavslaget kunne bli mindre enn verdireduksjonen pga mangelen. I slike tilfelle kan kontrollansvaret for direkte tap ha ei sjølvstendig meining ut over det som følgjer av prisavslagsregelen. Andre døme på direkte tapspostar kan vere utgifter til sakkunnige, samt andre direkte utlegg parten har hatt som følgje av avtalebrotet, t d reise- og telefonutgifter. Også kostnader i samband med flytting eller førebels bustad m.m kan vere direkte tap. Vert kjøpet heva, vil kjøparen normalt måtte kunne krevje utgifter til tinglysing (herunder dokumentavgift), advokat og eventuelt meklarhonorar dekt som direkte tap. Sjå elles omtala av tredje ledd nedanfor. I motsetnad til kva som gjeld for direkte tap, er det som nemnt uttrykkjeleg sagt i lovframlegget kva som skal reknast som indirekte tap. På same vis som i lausøyrekjøpslova er definisjonen delt opp i fire ulike grupper. Dei fire gruppene svarer i det alt vesentlege til dei som er i lausøyrekjøpslova §67 andre ledd, og det som er sagt om desse i Ot.prp.nr.80 (1986-1987) s 123-125 har derfor og relevans for utkastet til avhendingslov”

Det ble ved utarbeidesen av avhendingsloven forutsatt at erstatningen for det direkte tap skal svare til “normaltapet” som mangelen gir eiendommen gjennom redusert salgsverdi, jf. NOU 1979: 48 s. 46:

“Fyrste stykket i denne paragrafen svarar ikkje heilt til skipnaden ved lausøyrekjøp (kjøpslova § 42), og heller ikkje til dei synsmåtane som har vore rådande i teorien om mishaldssanksjonar ved manglar. Det har frå ymse hald vore reist tvil om skipnaden med prisavslag er brukande ved kjøp og sal av fast eigedom. Utvalet gjer i staden framlegg om ein skipnad med « kombinert skadebotansvar », slik at seljaren får objektivt ansvar for det såkalla « normaltapet » (som er verdireduksjonen p.g.a. mangelen i høve til ein tenkt mormalverdi for eigedom av vedkomande slag), medan seljaren berre får vanleg skuldansvar for tap som går ut over dette (såkalla « konsekvenstap »). Regelen fører til at det ein kan kalle « den konkrete kjøpars spesielle verdi » vert hans eigen vågnad. Utvalet meiner det kan finnast ei viss støtte for ein slik skipnad i den rettspraksis som ligg føre etter kjøpslova. Ein viser i denne samanhengen og til prinsippet i kjøpslova § 25. Det seljaren vil få objektivt ansvar for, er « den verdmink mangelen etter vanleg vurdering fører med seg ». Dette gjeld då manglar som også for ein tilfeldig annan kjøpar ville bli tillagt vekt som verdiminkande moment. Det objektive ansvaret skal dekkje skilnaden mellom vanleg salsverdi for eigedomen utan mangelen og med mangelen. For ansvar ut over dette, er vilkåret anten at seljaren er noko å legge til last, eller at det gjeld eigenskapar ved eigedomen som seljaren måtte vite var av særleg vekt for kjøparen. For storleiken på dette såkalla « konsekvenstapet » blir det avgjerande kva for individuelt tap den aktuelle kjøparen har hatt på grunn av mangelen. Korkje for « normaltapet » eller for « konsekvenstapet » er det noko vilkår for ansvar at det gjeld ein vesentleg mangel”.

I forarbeidene er det sagt ytterligere utdypende om hva det direkte tapet omfatter i Ot. prp. nr. 66 (1990-91) s. 127:

“Etter fyrste ledd fyrste punktum skal skadebota svare til det økonomiske tapet parten har hatt som følgje av avtalebrotet. Føresegna seier ikkje meir enn det som allereie følgjer av allmenne prinsipp om fastsetjing av skadebot. Informasjonsomsynet og omsynet til likskap med lausøyrekjøpslova tilseier at prinsippet likevel kjem til uttrykk i avhendingslova. I den tilsvarande føresegna i lausøyrekjøpslova (§67 fyrste ledd fyrste punktum) er det teke inn døme på typiske tapspostar som parten kan krevje, nemleg « utlegg, prisforskjell og tapt fortjeneste ». Opprekninga er ikkje meint å vere uttømmande. Departementet gjer ikkje framlegg om ei liknande opprekning i avhendingslova. For det fyrste vil dei døma på tapspostar som er nemnt i lausøyrekjøpslova - med unntak av utlegg -, ikkje vere like praktiske for dei avtalene som fell inn under avhendingslova. For det andre vil ei opprekning heller aldri kunne verte uttømmande. ' Departementet har derfor funne det mest tenleg ikkje å nemne særskilte tapspostar i §7-1 fyrste ledd. Når det elles gjeld forståinga av fyrste ledd fyrste punktum, viser departementet til det som er sagt om lausøyrekjøpslova §67 fyrste ledd fyrste punktum i Ot.prp.nr.80 (1986-1987) s 120-122. Fyrste ledd andre punktum avgrensar retten til skadebot berre til der den ansvarlege med rimeleg grunn kunne ha rekna med tapet som ei mogeleg følgje av avtalebrotet”.

I tillegg er det lagt opp i avhendingsloven § 7-1 første ledd annet punktum en regel om påregnelighet gjennom at selgers erstatningsplikt er begrenset til det “den ansvarlege med rimeleg grunn kunne ha rekna med som ei mogeleg følgje av avtalebrotet”. Som nevnt innledningsvis, er det krav om påregnelig årsakssammenheng mellom erstatningsposten og mangelen/forsinkelsen. Dersom tapet ligger utenfor det som selger med rimelighet kunne regne med ville kunne være en mulig følge av mangel/forsinkelse ut fra mangelens eller forsinkelsens art og omfang, vil selger ikke være erstatningspliktig for tapsposter som er upåregnelige.

Ved skyld hos selger vil man i større grad kunne sette en videre adekvans, og således akseptere noe mer vidtrekkende tapfølger som mangelen eller forsinkelsen er årsak til, enn det som følger av avhendingsloven § 7-1 første ledd annet punktum. Det følger således av opplistingen i avhendingsloven § 7-1 annet ledd at også mer avledete/vidtrekkende tapsfølger som indirekte tap også dekkes ved utvist skyld hos selger. Imidlertid vil kravet til påregnelighet også ved skyld kunne sette begrensninger for hvor vidtrekkende tapsposter som kan kreves etter ulovfestet rett.

© Advokatfirmaet RUV (Org nr.: 996 276 155)