Avhendingsloven § 4-10 første ledd slår fast at kjøper må godta retting fra selger (som tilbys og gjennomføres innen rimelig tid) ”dersom rettinga ikkje vil føre med seg urimeleg ulempe for kjøparen, og kjøparen ikkje har særleg grunn til å motsetje seg rettinga”. Krav om retting fra selger for å utbedre en mangel, kan dermed avvises dersom selgers krav om retting for kjøper innebærer en urimelig ulempe, og kjøper har særlig grunn til å motsette seg retting.

Spørsmålet om retting kan skje uten urimelig ulempe for kjøper vil være en konkret helhetlig vurdering, der man avgjør selgers interesse i å løse mangelsproblemet gjennom retting opp mot den ulempe kjøper vil oppleve som følge av rettingen eller å måtte vente på rettingen, og der man hensyntar partenes muligheter til å ordne opp gjennom andre misligholdsbeføyelser, ettersom et tilbud om retting avskjærer andre mangelskrav, jf. NOU 1979:48 s. 47:

“Som døme på kva ein har meint med (urimeleg) ulempe, kan nemnast slikt som at seljaren berre kan utføre rettinga på ei tid som fell særs ulagleg for kjøparen. Er årsaka til mangelen at arbeid som seljaren skulle gjere ikkje held fagleg mål, må det truleg kunne reknast som urimeleg ulempe for kjøparen dersom seljaren vil bruke same folka til å rette på mangelen. Men dette vil avhenge nokså mykje av situasjonen i det heile”.

Siden rettingen skal skje for selgers regning, vil det normalt ikke være noen kostnad for kjøper å la selger utføre retting med mindre rettingen medfører standardheving, hvor kjøper kan måtte dekke noe av kostnadende knyttet til standardhevingen.

En eventuell ulempe for kjøper og grunn til å motsette seg retting vil som følge av at selger skal betale for rettingen, normalt måtte knytte seg til at kjøpers behov for å utbedre selv er mer eller mindre akutt, eller at retting fra selger vil medføre såpass mye ubehag og bry for kjøper på grunn av flytting eller bråk mv. at kjøper bør rette selv mot prisavslag eller la være å rette og få prisavslag mv. Et annet eksempel er dersom rettingen har små sjanser for å lykkes. Om hva som vil kunne utgjøre en urimelig ulempe for kjøper, er det sagt følgende i Ot.prp.nr.66 (1990-1991) s. 105:

“Om rettinga vil føre med seg urimeleg ulempe for kjøparen, vil måtte byggje på ei konkret vurdering i det einskilde tilfelle. Ulempa kan t d vere urimeleg dersom kjøparen må flytte vekk frå eigedomen mens rettinga vert utførd. Er det klart at forsøket på retting har små sjansar for å lukkast, skal det ikkje så mykje til av ulempe før ho vil vere « urimeleg ». Eit anna døme på ei urimeleg ulempe er at kjøparen må vente lenge før rettinga vert utførd, eller at sjølve rettingsarbeidet vil ta lang tid slik at større eller viktige delar av eigedomen ikkje kan brukast i ventetida”.

Ved akutte situasjoner som vannlekkasje, brannfare o.l., vil det ikke være rimelig for kjøper å matte vente på klarering eller utbedring fra selger. Det vil også i enkelte tilfeller være urimelig for kjøper å akseptere retting på grunn av vesentlig ulempe i forbindelse med bråk og skitt, for eksempel dersom rettingsarbeidet vil bli vesentlig.

Dersom selger heller ikke klarer å rette innen rimelig tid, vil også dèt kunne utgjøre urimelig ulempe, selv om slike tilfeller like gjerne vil rubriseres under kravet om at retting skal utføres innen rimelig tid. Høyesterett uttaler i Rt. 2006 s. 1076 at det ligger et tidsmoment innbygget i vilkåret om at retting må skje uten urimelig ulempe for kjøperen, jf. Rt. 2006 s. 1076 (avsnitt 70-75):

“Loven angir ingen frist for fremsettelse av tilbud om retting, men det ligger et tidsmoment innbygget i vilkåret om at retting må skje uten urimelig ulempe for kjøperen, jf. også bestemmelsen i § 4-10 tredje ledd om at selve rettingen skal skje innen rimelig tid etter at reklamasjonen er gjort gjeldende. Høyesterett har i dommen av 29. august 2006 ( HR-2006-1486-A) avsnitt 46 uttalt at selgerens « rett etter § 4-10 til å møte et krav om prisavslag eller heving med retting må utøves under hensyntagen til den gjensidige lojalitetsplikten i kontraktsforhold ». I dommen fremholdes at kjøperen ikke kan kreve at selgeren umiddelbart erklærer seg enig i at det foreligger en kjøpsrettslig mangel. Selgeren må altså få en viss tid til å områ seg. På den annen side har kjøperen behov for en avklaring av om det faktisk vil bli utført retting, ettersom et tilbud om retting suspenderer andre mangelskrav. Hvor lang tid som kreves, beror på en konkret vurdering. I denne vurderingen har det betydning at Boetablering på det tidspunkt da Brkanovic varslet om fuktskadene, i lengre tid hadde hatt kjennskap til fuktproblemer i tilsvarende sokkelleiligheter. Selskapet hadde også kunnskap om hvilke utbedringsmetoder som var egnet, jf. rapporten fra Multiconsult/Notebys fra april 2000, hvor dette drøftes. Det må videre tas i betraktning at Boetablering var gjort kjent med at Brkanovic også var i en selgerposisjon og forpliktet overfor egen kjøper som hadde reklamert. Når forholdene er slik, må Boetablering ha en viss aktivitetsplikt. Tilbudet om retting ble som nevnt gitt med forbehold om at det forelå en mangel. Tilbudet inneholder heller ingen konkrete opplysninger om den utbedringsmetoden som i tilfelle ville bli benyttet, og heller ingen angivelse av de konkrete tidsrammene for utbedringen. Når Brkanovic så i sitt brev 5. desember konstaterer at Boetablering ikke hadde gitt noe tilbud om retting, og at han selv aktet å rette, hadde Boetablering etter mitt syn plikt til å reagere dersom selskapet mente at det var fratatt retten til utbedring. Dette skjedde ikke. Utbedringsarbeidet startet opp 21. januar 2002, og neste henvendelse fra Boetablering kom 6. mars 2002. På denne bakgrunn er jeg kommet til at Boetablering ikke har fremsatt et tilbud som tilfredsstiller kravene i avhendingsloven § 4-10 første ledd, og Brkanovics rett til å kreve prisavslag er derfor i behold, jf. § 4-10 fjerde ledd første og annet punktum”.

Selgerens utbedringsrett etter avhendingsloven § 4-10 første ledd vil heller ikke være i behold dersom kjøperen ellers har en særlig grunn til å motsette seg rettingen. Eksempler som kan tenkes er tidligere dårlige erfaringer med selger i form av uryddig opptreden i slik grad at det ikke lenger er rimelig grunn til at kjøperen skal måtte akseptere et nytt forsøk fra selgerens side. Forarbeidene nevner også at det har gått så lang tid, eller at det vil gå så lang tid før arbeidet blir utført, at forventet eller pådratt tidsbruk i seg selv gir kjøper særlig grunn til å motsette seg arbeidet.

Kjøperen kan også ha særlig grunn til å motsette seg rettingen dersom selgeren vil gjøre arbeidet personlig, uten at det er klart at han har den nødvendige fagkunnskap, eller dersom han ønser å overlate arbeidet til personer uten nødvendige kvalifikasjoner. Videre dersom kjøper ikke har råd til eller ikke ønsker standardheving, og arbeidet ikke kan gjøres uten at eiendommen får en standardheving, kan kjøperen også motsette seg retting, og heller kreve prisavslag.

Dersom kjøper krever retting som offensiv beføyelse, som jo er begrenset til nybygg som er oppført med tanke på salg, vil kostnadene eller ulempene for selgeren måtte stå i rimelig forhold til det kjøperen kan oppnå ved rettingen. Det følger av avhendingsloven § 4-10 annet ledd at kjøper kan kreve retting av mangel fra selger av nyoppført bygg (ikke brukt bolig) “dersom retting kan skje utan urimeleg kostnad eller ulempe for seljaren”. Selger av nyoppført bygg kan normalt nekte å rette og i stedet henvise kjøper til prisavslag, heving og erstatning, dersom rettekostnadene er høyere enn gevinsten ved å rette i urimelig grad. Ulempe for selger ved å rette vil også kunne knyttes til at selger holder til langt unna kjøper, eller at arbeidet er for omfattende eller komplisert for selger. Dersom selger ikke klarer å rette vil imidlertid det ofte være et sterkt moment som taler for at kjøper gis rett til heving eller et større prisavslag.

© Advokatfirmaet RUV (Org nr.: 996 276 155)