Retting er den primære misligholdsbeføyelse ved avhending av fast eiendom, og den løsning som lovgiver anser som samfunnsmessig best ved mangler. Det vil også i praksis være den vanligste mangelsbeføyelse, og det vil være i begge parters interesse at en mangelfull eiendom utbedres, slik at eiendommen blir mangelfri i samsvar med avtalen og dens forutsetninger. Ved retting reparerer selger selv eller lar andre reparere eiendommen til eiendommen er mangelfri. Retting skal skje for selgers regning, men kjøper kan eventuelt måtte betale for eventuell standardheving.

Ved å rette bringes misforholdet i kontraktsforholdet som mangelen utgjør, i balanse igjen. Retting faller sammen med omlevering under begrepet avhjelp, men det vil ikke skje omlevering etter avhendingsloven, da hver eiendom er unik.

Retting forutsetter som andre misligholdsbeføyelser ved eiendommmer ”solgt som den er” at manglene er av en slik art at vilkårene i avhendingsloven § 3-9 er oppfylt, jf. avhendingsloven §§ 3- og 3-8. Reglene om retting er nedfelt i avhendingsloven § 4-10:

”§ 4-10. Retting av manglar (1) Tilbyr seljaren seg å rette ein mangel ved eigedomen, må kjøparen godta dette dersom rettinga ikkje vil føre med seg urimeleg ulempe for kjøparen, og kjøparen ikkje har særleg grunn til å motsetje seg rettinga. (2) Har seljaren ført opp hus eller anna innretning for sal, kan kjøparen krevje at seljaren rettar mangelen dersom retting kan skje utan urimeleg kostnad eller ulempe for seljaren. Det same gjeld ved forbrukarkjøp av nyoppført eigarbustad som ikkje har vore brukt som bustad i meir enn eitt år på avtaletida, dersom seljaren har gjort avtalen som ledd i næringsverksemd. (3) Rettinga skal skje innan rimeleg tid etter at kjøparen har gjort mangelen gjeldande og gjort det mogeleg for seljaren å rette. Rettinga skal skje for seljarens rekning. (4) Vert mangelen ikkje retta, kan kjøparen krevje prisavslag etter § 4-12 eller heve etter § 4-13. Dette gjeld likevel ikkje dersom kjøparen avviser retting som seljaren har rett til å utføre etter fyrste ledd. Dersom seljaren har plikt til å rette mangelen, og dette ikkje vert gjort, kan kjøparen krevje skadebot for forsvarlege kostnader ved å få mangelen retta”.

Avhendingsloven § 4-10 første ledd regulerer retting som såkalt defensiv beføyelse, hvoretter selger kan imøtegå et krav fra kjøper om heving eller prisavslag gjennom å kreve at kjøper får avhjelp for mangelen gjennom retting. På den måten avskjærer selger kjøperens krav om prisavslag og heving, forutsatt at rettingen faktisk gjennomføres innen rimelig tid etter tilbudet og kjøper ikke har rimelig grunn til å motsette seg slik retting. Når selger krever å få rette etter bestemmelsen, kan selger bare rette mangelen, når rettingen kan skje uten urimelig ulempe for kjøperen, og kjøperen heller ikke ellers har særlig grunn til å motsette seg arbeidet.

Avhendingsloven § 4-10 annet ledd regulerer retting som såkalt offensiv beføyelse fra kjøperen, der kjøper ved mangel som oppfyller vilkårene i avhendingsloven § 3-9, jf. §§ 3-7 og 3-8, kan kreve at selger retter mangler ved eiendommen.

Selgerens plikt til å rette er imidlertid etter bestemmelsen begrenset til å gjelde tilfeller hvor selgeren har ført opp hus eller annen innretning på eiendommen med sikte på salg. I NOU 1979:48 s. 47 ble det vurdert om kjøper skulle ha en rett til å kreve retting som etter kjøpsloven, men det ble da uttalt at det for selgeren oftest vil være “ulagleg om han skulle verte pålagd rettingsskyldnad etter å ha gjeve frå seg eigedomen, og også for kjøparen vil det nok ofte vere ei betre løysing å få mangelen retta av andre. Når det unntaksvis ligg slik til at partane er samde om å la seljaren rette ein mangel, kan dei avtale det utan at det trengst lovheimel”.

Regelen ble dermed at selger ikke har noen retteplikt ved brukt bolig, kun ved nyoppførte bygg. Begrensningen innebærer dermed at selgeren ikke har plikt til å reparere mangler når det dreier seg om for eksempel et ordinært salg av brukt bolig, gamle uthus og tilbehør på eiendommen mv. Dersom det er andre hus eller innretninger som står på eiendommen, kan kjøperen ikke kreve retting av mangler ved disse. Selgeren plikter også å rette mangelen etter krav fra kjøper ”ved forbrukarkjøp av nyoppført eigarbustad som ikkje har vore brukt som bustad i meir enn eitt år på avtaletida, dersom seljaren har gjort avtalen som ledd i næringsverksemd”.

Selgeren trenger ikke selv å foreta rettingen, men retteplikten vil da bestå i å besørge rettingen utført ved hjelp av andre for egen regning. Videre kan alltid kjøper og selger avtale retting ved oppdagede mangler.

Retting er en misligholdsbeføyelse som innebærer aktiv medvirkning fra selger, slik at det er krav om at det ved krav om retting fra kjøper etter avhendingsloven § 4-10 annet ledd, er et vilkår at kjøper også har inngitt spesiell reklamasjon “saman med reklamasjonen etter § 4-19, eller innan rimeleg tid etter denne” om at retting vil bli krevd

”§ 4-11. Melding om krav på retting Kjøparen taper kravet på retting dersom kjøparen ikkje gir seljaren melding om kravet saman med reklamasjonen etter § 4-19, eller innan rimeleg tid etter denne. Kravet kan likevel gjerast gjeldande dersom seljaren har vore grovt aktlaus, uærleg eller for øvrig handla i strid med god tru”.

Kjøper kan dermed tape sitt krav på retting etter avhendingsloven § 4-11, dersom det ikke “saman med reklamasjonen etter § 4-19, eller innan rimeleg tid etter denne” inngis særskilt reklamasjon over at retting krevses.

Samtidig med at retting er den misligholdsbeføyelse som man innenfor avhending av fast eiendom søker å tilstrebe at flest mulig velger ved mangelstvister, vil konsekvensene av at det ikke rettes være at kjøper får krav på prisavslag, og manglende retting vil også være et moment som trekker sterkt i retting av heving dersom andre momenter taler for at avtalebruddet samlet sett blir vesentlig. Retting medfører dermed at kjøpers eventuelle krav om prisavslag eller heving avskjæres, og motsatt vil manglende retting gi rett til prisavslag eller trekke i retning av heving, jf. avhendingsloven § 4-10 fjerde ledd:

“Vert mangelen ikkje retta, kan kjøparen krevje prisavslag etter § 4-12 eller heve etter § 4-13. Dette gjeld likevel ikkje dersom kjøparen avviser retting som seljaren har rett til å utføre etter fyrste ledd. Dersom seljaren har plikt til å rette mangelen, og dette ikkje vert gjort, kan kjøparen krevje skadebot for forsvarlege kostnader ved å få mangelen retta”.

© Advokatfirmaet RUV (Org nr.: 996 276 155)