Dersom arbeid er utført av ufaglærte eller gjennom egeninnsats, vil det ofte oppstå spørsmål om dette i seg selv er en opplysningssvikt, ved at selger enten har gitt uriktige opplysninger, eller tilbakeholdt informasjon om at arbeidet er utført av ufaglærte eller gjennom egeninnsats.

Hvis det positivt er sagt uriktig at faglært arbeidskraft er benyttet på visse arbeider, er saken grei. Da er det uriktig opplysning, som vil være ansvarsbetingende, dersom den uriktige opplysning har virket inn på avtalen. Det vil da ikke spille noen rolle at verdien av mangelen ikke er vesentlig, jf. avhendingsloven § 3-9.

Ved tilbakeholdt informasjon om hvem som har gjort arbeid på eiendommen (manglende opplysning) vil det være vilkår at kjøper har grunn til å regne med å få opplysninger om at et bestemt arbeid er gjort av ufaglærte eller gjennom egeninnsats.

Kjøper vil normalt ha grunn til å regne med å få opplysninger om arbeidet er utført av ufaglærte eller gjennom egeninnsats, når det gjelder arbeid som krever faglært arbeidskraft og eventuell sertifisering, som rørlegger- og elektrikerarbeid og legging av membran på bad, samt murerarbed ved legging av ildsted.

Det vil likevel være vilkår om at den manglende opplysning eller eventuelt uriktige opplysning har virket inn på avtalen. Dersom arbeidet er utført like bra som profesjonelle håndverkere, kan det ofte spørres om den manglende opplysning har virket inn på avtalen. Dersom arbeidet krever sertifisering, vil det normalt ha virket inn på avtalen at vedkommende som har utført arbeidet ikke er sertifisert, ettersom manglende sertifisering kan få betydning for forsikringsoppgjør og videresalg.

I Borgarting lagmannsretts dom i LB 2001s. 03259 var elektriske arbeider og rørleggerarbeider utført av fagkyndige, og huset hadde ellers ferdigattest og brukstillatelse. Borgarting lagmannsrett kom da til at opprinnelig manglende opplysning om egeninnsats ikke utgjorde en mangel, dels fordi deler av arbeidet ikke måtte opplyses om var egeninnsats, og dels fordi egeninnsatsen ved legging av membran var rettet opp ved hjelp av fagkyndig sertifisert hjelp:

”De ankende parters prinsipale anførsel er at det foreligger en mangel ved eiendommen fordi selgerne ikke har overholdt sin opplysningsplikt etter avhendingsloven § 3-7. Lagmannsretten er ikke enig i at manglende opplysninger om at huset var oppført med betydelig egeninnsats, er et brudd på opplysningsplikten etter nevnte bestemmelse. Et betydelig antall hus i Norge blir oppført med større eller mindre grad av egeninnsats. Å statuere en generell plikt til å opplyse om dette ved salg - med mindre det foreligger forhold som spesielt tilsier det - ville være å innføre et nytt prinsipp som lagmannsretten ikke kan se at følger av kravet i § 3-7 om at det er opplysninger som kjøper hadde grunn til å regne med å få, som skal gis. Det er i saken opplyst at så vel de elektriske arbeider som rørleggerarbeidene på huset ble utført av fagkyndige. At annet håndverksarbeid var utført av huseier selv, eventuelt med råd og bistand fra fagfolk, kan ikke omfattes av opplysningsplikten så lenge dette var et velfungerende hus med ferdigattest og brukstillatelse på vanlig måte. Det kan spørres om det burde ha vært opplyst at membran på badene var lagt av selgeren selv, særlig fordi det hadde vært en lekkasje på badet i første etasje noen år før salget. Lagmannsretten har imidlertid kommet til at heller ikke manglende opplysning om dette representerer et brudd på opplysningsplikten etter § 3-7. Feilen var for lengst blitt utbedret etter råd fra en fagkyndig og badet hadde senere vært tett. Den fagkyndige hadde også anbefalt at den samme type utbedring/forbedring - et PVC-rør i sluket - burde gjøres på badet i annen etasje, selv om det der ikke hadde vært noen lekkasje”.

© Advokatfirmaet RUV (Org nr.: 996 276 155)