Opplysningsplikten gjelder ikke opplysninger som selger med god grunn kan regne med er kjent for kjøperen allerede, jf. avhendingsloven § 3-10.

Avhendingsloven §3-7 inneholder et subjektivt moment gjennom vilkåret om at selgeren ”kjente eller måtte kjenne til” forholdet kjøper hevder han skulle fått opplysninger om.

Hva selger ”kjente til”, vil være uproblematisk og vil være et rent bevisspørsmål. Imidlertid ligger det i sakens natur at det kan være vanskelig for kjøper å føre bevis for hva selger visste eller ikke visste. Selge vil derfor også være ansvarlig for opplysninger som han ”måtte kjenne til”. Uttrykket ”måtte kjenne til” vil kunne få anvendelse dersom det ikke er ”rimelig grunn” til at selger ikke skal kjenne til forholdene som det ikke er opplyst om, jf. Ot.prp.nr.66 (1990-1991) s. 89:

“I tillegg til opplysningar som seljaren faktisk kjente, er det berre opplysningar som seljaren « måtte kjenne til » som er omfatta. Dette er tilsvarande formulering som i §3-2 fyrste ledd bokstav b, om generelle krav til tilstand, og i særmerknadene til §3-2 er det tatt inn sitat frå Ot.prp.nr.80 (1986-1987) m.a om same uttrykksmåten i lausøyrekjøpslova. Uttrykksmåten er også brukt i §3-11 fyrste ledd om kjøpåren si plikt til forundersøking. Meininga er at det ikkje må liggje føre noka rimeleg grunn for å vere uvitande”.

Det samme utgangspunkt om at selger ikke må ha en rimelig grunn/unnskyldning for ikke å vite om forholdene for at han ikke anses for å ha måttet kjent til forholdene, ble lagt til grunn i Rt. 2002 s. 1110 (Bodum-dommen):

”Et veiledende synspunkt er om kjøper har hatt noen rimelig unnskyldning for å være uvitende om forholdet, jf. henvisningen samme sted i proposisjonen til side 62 vedrørende uttrykket « måtte være kjent med » i lovens § 17 (2) bokstav b.”

I Rt 2002 s. 696 (Nebb-dommen) ble det anført at ”måtte kjenne til” i avhendingsloven § 3-7 var å forstå som en bevisregel, og her slo Høyesterett fast at uttrykket skal oppfattes som en normativ regel. Om selger måtte ha kjent til opplysningene, er dermed ikke en bevisvurderingsregel, men en normativ regel (dvs. at selger må forutsettes å kjenne til et slikt forhold). At ”måtte kjenne til” er en normativ regel innebærer at om selger har hatt rimelig grunn til ikke å kjenne til forholdene, vil måtte avgjøres utfra en aktsomhetsvurdering av hva man kan kreve at en vanlig selger vil kunne klare å få med seg ut fra omstendigheter ved eiendommen og manglenes art og omfang.

Etter Nebb-dommen (Rt. 2002 s. 696) kan det foreligge opplysningsmangel, selv om selger rent faktisk ikke kjente til mangelen. Også her er det et vilkår at opplysningene har virket inn på avtalen og kjøpers bud. Det kan være opplysningssvikt, selv om ikke debitor (selger) selv kjente til det som det ikke ble opplyst om, eller var i god tro da han uriktig uttalte seg om forhold. Det avgjørende vil være om kreditor (mottaker) hadde grunn til å regne med å få slike opplysninger ved kontraktsslutningen, jf. Rt. 2002 s. 696:

“Jeg bemerker at jeg oppfatter « måtte kjenne til » som et normativt begrep, og ikke som en bevisregel, slik partene har anført. I forarbeidene, Ot.prp.nr.66 (1990-1991) side 89, sies det at « Meininga er at det ikkje må liggje føre noka rimeleg grunn for å vere uvitande ». Mangel kan altså foreligge selv om det er helt på det rene og uomtvistet at selgeren ikke positivt hadde kunnskap om forholdet, men det er ikke tilstrekkelig at han burde kjent til det”.

© Advokatfirmaet RUV (Org nr.: 996 276 155)