Selger skal opplyse om om ”omstende” ved eigedomen som seljaren kjente eller måtte kjenne til, og som kjøparen hadde grunn til å rekne med å få. Begrepet ”omstende” omfatter i utgangspunktet alt som er relevant for eiendomskjøpet, og som kjøper har grunn til å regne med å få ut fra alminnelige forventninger. Som nevnt vil dette i praksis dreie seg om negative forhold ved eiendommen, som forringer eiendommens verdi.

Opplysninger som kjøper har grunn til å få vil ofte være opplysning om tidligere lekkasje på bad, dreneringssvikt, vannlekkasje/fukt i kjeller, dårlig vanntrykk, reguleringsplaner, rettstvist med nabo mv. Andre typiske eksempler på opplysninger som selger uoppfordret bør gi kjøper er at det foreligger egeninnsats på eiendommen av betydning (selvbygging), råte/sopp, høye målinger med radon, asbest, varslede økninger i fellesutgifter og ekstreme støyforhold. Opplysninger om fellesareal, sameiepraksis o.l. er også relevant å få ved seksjonerte eiendommer, selv om det ikke berører eiendommen (seksjonen) direkte.

Dersom selger tidligere har fått prisavslag eller erstatning på grunn av mangel ved eiendommen, og senere ikke har utbedret manglene før videresalg, vil selger være pliktig til å opplyse om manglene.

Videre vil omstende i enkelte tilfelle kunne omfatte mer perifere opplysninger som eiendommens forhistorie mv. Det må likevel alltid vurderes konkret om kjøper hadde grunn til å få slike opplysninger etter en objektiv vurdering. Om kjøper selv mener at han skulle hatt opplysningene vil være underordnet i forhold til om selger objektivt plikter å opplyse om de forhold som det ikke er gitt opplysning om.

Selger er ikke pliktig til å opplyse om alt, idet bestemmelsen kun omfatter opplysninger som kjøper har grunn til å regne med å få. Ved eiendomssalg trenger man ikke opplyse at man ikke fordrar naboen, men selger er likevel pliktig til å opplyse om at man er i en rettslig tvist med ham i den grad tvisten berører eiendommen, eller hvis naboforholdet har utviklet slik at det er grunn til å opplyse kjøper om eventuell risiko. Imidlertid må selgers opplysningsplikt alltid vurderes konkret.

Forhold som er så åpenbare at kjøper har måttet få dem med seg selv ved undersøkelsen eller implisitt ved oversendt dokumentasjon, vil naturligvis ikke omfattes av selgers opplysningsplikt, jf. avhendingsloven § 3-10 første ledd. Videre kan det være at feilen i forhold til alminnelig standard er så liten at det ikke vil være en mangel å la være å opplyse om forholdet.

Kjøpers faglige innsikt på området eller om han har med fagkyndig hjelp vil ha betydning for selgers opplysningsplikt, ved at selger kan forutsette at kjøper da vil være i stand til å forstå mer av eiendommens tilstand. Kjøper kan da ikke alltid regne med å få opplysninger, som en fagkyndig umiddelbart bør se.

Det er først og fremst negative forhold ved selve eiendommen, som selger plikter å opplyse om. Negative forhold i nærmljøet som narkomane og prostitusjon i strøket mv. skal det normalt mye til før selger må opplyse om. Utgangspunktet er likevel at selger i prinsippet kan måtte opplyse om forhold som ikke direkte berører eiendommen (matrikkelen), men som må antas å være relevant for kjøpet som følge av nær tilknytning til eiendommen, jf. RG 1996 s. 97:

”Mangelfulle eller uriktige opplysninger om eiendommen kan være en mangel som kan gi grunnlag for mangelsbeføyelser, jf avhendingsloven § 3-7 og § 3-8. Det må antas at også opplysninger som ikke direkte angår vedkommende eiendom, men som kan få betydning for denne, etter omstendighetene kan være omfattet av selgerens opplysningsplikt og således utgjøre en mangel. Det dreier seg her om misvisende opplysninger vedrørende offentlig arealplanlegging for et nærliggende, men ikke direkte tilgrensende område, som vil kunne få betydning for eiendommens framtidige utsiktsforhold”.

I Ot.prp.nr.66 (1990-1991) s. 88 og 89 er det gitt en redegjørelse for hva begrepet ”omstende” vil kunne omfatte:

“Fyrste punktum seier at eigedomen har « mangel » dersom det ligg føre brot på seljarens opplysningsplikt. Dette inneber at ein må leggje til grunn som eigedomen sin avtalte tilstanden den tilstanden kjøparen hadde grunn til å rekne med på bakgrunn av at seljaren var taus. Avvik frå dette i negativ retning vert dermed ein mangel. Det vil også vere ein mangel sjølv om det i og for seg ikkje er nokon feil ved eigedomen, men seljaren si forsøming av å gi opplysningar gjer det vanskeleg for kjøparen å finne ut av riktig bruk og vedlikehald m.m. Bruksmåte, nødvendige åtgjerder og vedlikehald m.m vil nemleg også vere « omstede » som seljaren kan ha plikt til å gi opplysning om. Departementet har valt ordet « omstende » nettopp for å unngå at nokon med urette oppfattar ei meir spesifisert opprekning som ei avgrensing med omsyn til kva for opplysningar seljarens plikt gjeld. Såleis kan t d opplysningar om tilhøvet til naboar eller eit eigarseksjonssameige m.v gå inn under §3-8. Det same gjeld opplysningar om offentlegrettslige rådvaldsband og tyngsler. Det følgjer av §§ 4-18 og 4-8 at m.a §3-8 vil gjelde også i slike høve.

Forarbeidene legger også til grunn at det kan foreligge manglende opplysning, dersom opplysningene er gitt på en måte som gjør at kjøperen ikke får med seg opplysningene, jf. Ot.prp.nr.66 (1990-1991) s. 89:

” Opplysningane må verte gitt på ein måte som gjer at kjøparen får dei med seg. Til tider kan dette gjere det nødvendig med ei skriftleg utgreiing. I slike tilfelle vil ein kunne komme inn på området for reglane om tilhøyrsle, jf m.a i merknadane til §3-4 om plikt til la skriftlege rettleiingar o l følgje med eigedomen. Dersom originalrettleiing ikkje kan verte overlate til kjøparen, må seljaren i alle fall syte for å gi dei viktigaste opplysningane på anna vis. Det kan t d gjelde opplysningar om korleis eit fyringsanlegg må handsamast”.

I LB 2001s. 01424 (Borgarting) som gjaldt opplysningsplikt i forhold til en ”vanskelig nabo” ga lagmannsretten følgende generelle oppsummering om selgers plikt til å opplyse om omstende som kjøperen har grunn til å få:

“Etter alminnelige prinsipper om lojalitetsplikt i kontraktsforhold plikter selger å opplyse om negative forhold ved salgsobjektet av en viss betydning. Unnlatelse av å gi opplysninger som selger kjente til, og som en kjøper kunne regne med å få, kan representere mangel. Avhendingsloven § 3-7 og f.eks. kjøpsloven § 17 annet ledd og § 19 første ledd bokstav (b) er lovfesting av disse prinsipper. Etter lagmannsrettens oppfatning kan unnlatelse av å opplyse mulige kjøpere om konflikforhold i forhold til nabo i særlige tilfeller innebære mangel. At det generelt sett er dårlig forhold mellom naboer, og at dette av og til kommer til uttrykk ved hissig og høylydt opptreden, kan ikke være nok til at selgeren har opplysningsplikt om forholdet. Spørsmålet om unnlatelse av å gi opplysninger om dårlige naboforhold innebærer mangel må avgjøres ved en konkret vurdering”.

Manglende opplysninger om offentlige eller private reguleringsplaner i nabolaget og på eiendommen kan også føre frem, dersom de ikke er for generelle for et større område (se under Rettsmangler under Mangler), jf. LB 1998 s. 03412 (Borgarting lagmannsrett):

“Lagmannsretten legger til grunn at Wenche Marthinsen ikke mottok noen opplysninger om den aktualiserte utbyggingen av loftet - verken under salgsprosessen, da hun innga bud, eller da hun undertegnet kontrakten. Etter lagmannsrettens syn er det ikke grunnlag for å rette kritikk mot Wenche Marthinsen for ikke å ha overholdt sin undersøkelsesplikt som kjøper, jf kontrakten § 8. Selgers opplysningsplikt må i dette tilfellet klart gå foran.Når Wenche Marthinsen ikke fikk nærmere opplysninger om de aktuelle utbyggingsplanene for loftet, har hun etter lagmannsretten vurdering ikke fått opplysninger om omstendigheter ved eiendommen som selger kjente til og som hun hadde grunn til å regne med å få. Det er sannsynlig at de manglende opplysningene har hatt betydning for avtalen. Wenche Marthinsen bodde komfortabelt og hadde ingen hast med å kjøpe ny bolig. Med de preferansene hun hadde om å kjøpe en toppleilighet, er det sannsynlig at hun enten ikke ville ha budt på leiligheten eller i alle fall lagt inn et lavere bud dersom hun var blitt gjort kjent med utbyggingsplanene. Leiligheten har da en mangel som gir grunnlag for prisavslag, jf kjøpekontrakten og avhendingsloven § 3-7 jf § 4-12”.

Dersom det er varslet en økning av fellesgjeld, er det opplysninger som kjøper skal ha, og som vil utgjøre en mangel, dersom selger ikke har opplyst om økningen, jf. Rt. 2008 s. 976:

“Det er generelt sett åpenbart at en økning av fellesgjelden i forhold til opplysningene i salgsoppgaven har betydning for kontantvederlaget. Partene er enige om at kontantvederlaget og andel fellesgjeld samlet gir prisen på leilighetene. Det er ingen forskjell mellom fellesgjeld og annen gjeld som kjøper etter kjøpsavtalen skal overta. Jeg tilføyer at den nye lov om eiendomsmegling § 6-7 tredje ledd bestemmer at ved formidling av sameieandeler og eierseksjoner skal den skriftlige oppgaven fra megler inneholde blant annet lånevilkårene for nedbetaling av fellesgjeld og beregning av månedlige felleskostnader samt andre kostnader som knytter seg til dette. Det følger av bestemmelsen at størrelsen på eventuell fellesgjeld må opplyses, jf. NOU 2006:1 om eiendomsmegling side 120 andre spalte”.

© Advokatfirmaet RUV (Org nr.: 996 276 155)