Arealsvikt er et begrep som brukes om selgers uriktige opplysning om eiendommens størrelse. Her vil selger ha opplyst positivt feil om arealets størrelse gjennom prospekt eller takst mv. Imidlertid vil ikke feilopplysningen her automatisk medføre ansvar, siden man kjøper en eiendom ”as is” som den er. Størrelsen på eiendommen kan man se på bilder, eller under befaring på eiendommen, og det er således ingen skjult mangel. Siden eiendommen er solgt som den er, må avviket normalt være av en viss størrelse for at man skal kunne utøver misligholdbeføyelser ved arealsvikt.

Uriktige opplysninger om tomtens (grunnarealets) størrelse reguleres av spesialregelen i avhendingsloven § 3-3, dersom det er selve grunnarealet utendørs som er for lite:

Ӥ 3-3 Arealsvikt

Har eigedomen mindre grunnareal (tomt) enn kjøparen har rekna med, er det likevel ikkje mangel utan at arealet er vesentleg mindre enn det som er opplyst av seljaren, eller seljaren har bore seg særleg klanderverdig åt”.

Bestemmelsen i avhendingsloven § 3-3 er imidlertid begrenset til å gjelde arealsvikt utenomhus, slik at dersom innendørsarealet avviker fra det selger/takstmann har opplyst, så er det regelen om uriktig opplysning etter avhendingsloven § 3-8 som vil være utgangspunktet. Likevel vil mye av den samme regelen om krav til vesentlighet for mangelen eller særlig klanderverdighet som i avhendingsloven § 3-3 få anvendelse, jf. Ot.prp.nr.66 (1990-1991) side 81 annen spalte:

« Men sjølv om § 3-3 etter dette ikkje vil gjelde direkte ved arealavvik innomhus, kan det etter tilhøva vere grunn til å la mykje av det same gjelde, likevel slik at det nok skal relativt mindre avvik til innomhus før ein vil sjå det som ein mangel. »

Innendørs arealsvikt avgjøres derfor etter en kombinasjon av kravet til at den uriktige opplysning må ha virket inn på avtalen uten å ha vært rettet tidsnok etter avhendingsloven § 3-8, i tillegg til kravet etter avhendingsloven § 3-3 om at ”arealet er vesentleg mindre enn det som er opplyst av seljaren, eller seljaren har bore seg særleg klanderverdig åt”.

Høyesterett la dette til grunn i den såkalte Arealsvikt-dommen i Rt. 2003 s. 612, og tok utgangspunkt i at arealavvik innendørs reguleres av avhendingsloven § 3-8:

”Saken gjelder spørsmålet om arealsvikt i en selveierleilighet på 10 kvadratmeter boligareal i forhold til det opplyste arealet på 112 kvadratmeter, skal medføre prisavslag ved salg av en selveierleilighet. Spørsmålet reguleres av lov om avhending av fast eiendom (avhendingslova) § 3-8”.

Høyesterett viste deretter i avsnitt 34 til ovennevnte uttalelser i Ot.prp.nr.66 (1990-1991) side 81, og konkluderte deretter med at arealsvikten i tillegg til å være en uriktig opplysning som har virket inn på avtalen etter avhendingsloven § 3-8, også måtte representere et avvik av en viss størrelse eller være utslag av særlig klanderverdighet i samsvar med regelen for utendørs arealsvikt i etter avhendingsloven § 3-3, for at arealsvikten skulle utgjøre en mangel etter avhendingsloven § 3-8:

“Også uten denne uttalelsen i forarbeidene er det for så vidt åpenbart at ikke ethvert avvik mellom korrekt og målt boligareal vil være en mangel i forhold til § 3-8 første ledd. Dette støttes og forsterkes av motivuttalelsen til § 3-3. Spørsmålet er hvor mye som skal kreves”.

Deretter kom Høyesterett til at avviket mellom det opplyste og korrekte areal var 8,9%, hvilket klart representerte en mangel etter avhendingsloven § 3-8, jf. Rt. 2003 side 612 (avsnitt 36):

“Likevel er det grunn til å opprettholde at arealsvikt må være av en viss størrelse. Ved omsetning av leiligheter vil oppfatningen av størrelsen som interesserte kjøpere får ved en befaring, i høy grad være beslutningsunderlag ved siden av selve opplysningen om boligarealet. Mindre avvik i en arealoppgave, der selger ikke kan klandres for feilen, bør derfor ikke anses som en mangel ved boligen. Hvor grensen skal gå er det vanskelig å si noe konkret om. Således antar jeg at en liten leilighet tåler mindre avvik enn en stor - også forholdsmessig sett. I vårt tilfelle er det tale om 10 kvadratmeter, som representerer et avvik fra opplysningen i prospektet på 8,9%. Både i prosent og i areal er det etter min mening klart at dette representerer et avvik av en størrelse som gjør at leiligheten har en mangel”.

Begrunnelsen for at det kreves noe større avvik eller særlig klanderverdighet ved feil opplysning om eiendommens størrelse, er at eiendom normalt selges “som den er”. Noe avvik gjennom unøyaktigheter i oppmålingen må ligge innenfor det kjøper må regne med når en eiendom er solgt som den er. Dersom avviket er klart, eller selger har opptrådt særlig klanderverdig, vil oppmålingen og den uriktige opplysning om arealet innendørs ligge utenfor det kjøper må regne med, og således utgjøre en mangel. I dag er det ikke vanskelig å måle innendørs areal nøyaktig med laser mv., men både av hensyn til as is forbeholdet og prosessøkonomiske hensyn kreves at avviket er av kvalifisert art.

Særlig klanderverdighet fra selger vil naturligvis omfatte svik (forsettlig opplysningssvikt), men vil også omfatte såkalt grov uaktsomhet. Vilkåret er likevel såpass strengt at det vil være svært sjeldent at selger ansees for å ha opptrådt særlig klanderverdig, selv om han eller hans kontraktsmedhjelpere kan bebreides for å ha målt feil.

Ved arealsvikt er det ellers krav om at avviket mellom det opplyste og det reelle areal er av en viss størrelse. Rettspraksis legger til grunn at avviket i hvert må være på 9-10% bruttoareal ved større eiendommer/leiligheter, dersom det skal være tale om ansvar. Høyesterett aksepterte 8,9% arealavvik i ovennevnte dom fra 2003. Samtidig er det uttalt at jo mindre eiendommen er, jo mindre arealsvikt kan tåles, idet små avvik vil gjøre store utslag ved for f.eks. mindre leiligheter, jf. Rt. 2003 side 612 (avsnitt 36) inntatt ovenfor. Dersom eiendommen er meget liten, vil man muligens kunne akseptere avvik på noe under 5-6%.

© Advokatfirmaet RUV (Org nr.: 996 276 155)