Uriktige opplysninger omfatter opplysninger som selgeren ga kjøperen før salget direkte, herunder opplysninger som er gitt i annonse, i salgsprospekt eller ved annen markedsføring på vegne av selgeren. Opplysninger gitt i tilstandsrapport eller andre takstdokumenter vil anses for å være gitt på vegne av selger. Selger er normalt solidarisk ansvarlig for uriktige opplysninger som gis av profesjonelle som er engasjert av selger som megler, takstmann mv.

Forarbeidene har i Ot.prp.nr.66 (1990-1991) s. 90 lagt til grunn at begrepet ”omstende” vil omfatte opplysninger om alle forhold som har betydning for avtalen, så lenge opplysningene er noenlunde spesifiserte og har virket inn på avtalen ved at kjøper har stolt på dem:

”Når departementet gjer framlegg om å bruke omgrepet « omstende », er det ikkje meint å liggje noko avgrensing i dette. Det er tvert om meint å ha ei særs vid tyding. Det vil rekkje minst like langt som lausøyrekjøpslova §18 kor det vert snakka om opplysningar « om tingen, dens egenskaper eller bruk ». Sjå også i merknadene til §3-8 om den same seiemåten der. Det fell såleis inn under paragrafen anten det er opplysningar om sjølve eigedomen eller tilhøyrsleting, og anten det er opplysningar om eigenskapar eller om bruk m.v. Sjå også §§ 4-17 og 4-18 om at m.a §3-9 også vil gjelde i høve til retts- og rådvaldsmanglar m.m. Til tider kan det vere uklårt kva som eigentleg er opplyst frå seljaren med omsyn til korleis eigedomen eller omstende ved denne skal vere. I så fall må ein foreta ei vanleg vurdering av prov, og ofte deretter foreta ei nærare tolking av dei aktuelle utsegnene ut frå vanlege tolkings- og eventuelt samordningsprinsipp. Også opplysningar som i seg sjølv er korrekte, men som er presenterte på eit vis som leier til mistyding, kan etter tilhøva vere « uriktig opplysning » etter §3-9. Dei opplysningane det er snakk om, må vere konkrete og i ei viss utstrekning vere spesifiserte. Kjøparen må ha hatt grunn til å lite på opplysningane. Generelle og vage opplysningar som ofte vert brukt i marknadsføring vil derfor berre sjeldan kunne danne grunnlag for at seljaren må svare etter §3-9, men ei viss vekt ved spørsmålet om avtalt kvalitet kan det sjølvsagt få, jf §3-1 fyrste ledd. Ut over dette er det det same i kva form opplysningane vert gitt, og §3-9 er ikkje avgrensa til skriftlege opplysningar. Vidare kan opplysningane vere gitt meir eller mindre direkte frå seljaren til den aktuelle kjøparen, men dette blir meir presisert i andre punktum, sjå nedanfor”.

Det sentrale ved den uriktige opplysning er at den har vært såpass konkret og tydelig at den har skapt en bestemt forventning hos kjøper til eiendommen om eiendommens beskaffenhet eller andre forhold rundt eiendommen, som igjen har motivert til at avtale ble inngått eller gitt seg utslag i at avtalens pris og øvrige vilkår har fått et annet innhold enn uten den uriktige opplysning, jf. kravet om opplysningssviktens innvirkning på avtalen ovenfor.

De omstende som den uriktige opplysning gjelder må således ha vært av en art som gjør opplysningen egnet til å skape en konkret og berettiget forventning hos kjøper på avtaletidspunktet, som ikke innfris etter at eiendommen overtas av kjøper. Av den grunn er det nedfelt i avhendingsloven § 3-8 annet ledd at ”Fyrste ledd gjeld likevel berre dersom ein kan gå ut i frå at opplysningane har verka inn på avtala, og opplysningane ikkje i tide er retta på ein tydelig måte”. Dersom selger retter den uriktige opplysning i tide før avtale kommer i stand, vil det ikke foreligge uriktig opplysning (mangel).

© Advokatfirmaet RUV (Org nr.: 996 276 155)