Ved forbehold som ”solgt som den er (as is)” vil det likevel ikke være enhver manglende eller uriktig opplysning som anses som opplysningssvikt. Det vil da generelt sett foreligge opplysningssvikt, dersom opplysningene har virket inn på avtalen. Det er et alminnelig vilkår for å kunne gjøre gjeldende misligholdsbeføyelser på grunn av misligholdt opplysningsplikt fra selger, at opplysningssvikten har virket inn på avtalen.

For både uriktige opplysninger etter avhendingsloven § 3-8 og manglende opplysninger etter avhendingsloven § 3-7, er det et sentralt vilkår om at opplysningssvikten har virket inn på avtalens innhold, eksempelvis ved at avtale ikke ville blitt inngått uten opplysningssvikten eller at prisen hadde blitt lavere med riktig informasjon mv. Opplysningssvikten vil ikke ha virket inn på avtalens innhold, dersom avtalen til tross for opplysningssvikten likevel må antas å ha kommet i stand med samme pris og vilkår for øvrig. Ofte vil en sak om boligmangler omfatte både manglende opplysninger og uriktige opplysninger. Det er kjøper som har bevisbyrden for at selgers opplysningssvikt har innvirket på avtalen.

Manglende eller uriktige opplysninger før inngåelsen vil kunne føre til at det avtales en for høy pris, at den som gir uriktige eller mangelfulle opplysninger får andre fordelaktige betingelser eller at man rett og slett får en avtale som ellers aldri ville blitt inngått.

Opplysningssvikt medfører at kjøpers forventninger til eiendommen blir annerledes enn kjøper ha grunn til, men dersom opplysningssvikten ikke har skapt forventninger som har hatt innvirkning på avtalens pris eller vilkår for øvrig, er det ikke grunn til at selger skal hefte for opplysningssvikt som ikke har skapt for store forventninger hos kjøper, siden ”solgt som den er”-forbeholdet medfører at kjøper i utgangspunktet må forvente noe avvik fra det opplyste.

Forarbeidene angir i Ot.prp.nr.66 (1990-1991) s. 90 når opplysningssvikt vil kunne ha virket inn på avtalens innhold:

“Det er her rett nok ikkje berre spørsmål om avtala elles i det heile tatt ville kome i stand, men også om ho i så fall ville fått eit anna innhald, herunder om kjøparen ville vore villig til å gi same pris. Her som ofte elles i avhendingslova er det snakk om « avtale » i vidaste forstand, og ikkje berre det som måtte finnast i skriftleg form. Dersom seljaren t d har late vere å gi opplysningar som er viktige for bruksmåten for tilhøyrsleting, kan ein tenkje seg at kjøparen ville tatt atterhald i avtala om han hadde visst dette, eller eventuelt at partane hadde avtalt ei sideplikt for seljaren, (jf m.a §4-8 andre ledd). Men opplysningar om omstende ein må tru at den aktuelle kjøparen ikkje ville brydd seg med på avtaletida, fell utanfor. I så fall fortener ikkje kjøparen hjelp av lova dersom han fyrst seinare likevel får for seg at han burde prøvd å få ei anna avtale om han hadde visst det seljaren ikkje opplyste om. Derimot kan slike manglande opplysningar etter tilhøva verte å sjå som mangel etter §3-1”.

Opplysningens karakter og form, og andre omstendigheter som kan ha betydning for kjøpers forventninger på grunn av opplysningssvikten, vil kunne spille inn og medføre at opplysningssvikten etter en konkret vurdering ikke har hatt innvirkning på avtalens innhold, jf. Rt. 2005 s. 1281 avsnitt 44-46:

“Jeg legger i det følgende til grunn at selgerens ansvar reguleres av avhendingsloven § 3-9. Kjøperne har subsidiært gjort gjeldende at selgeren har gitt uriktige opplysninger om badet, og at det derfor er tale om en mangel som følger av lovens § 3-8. En slik mangel kan påberopes selv om eiendommen skulle være solgt « som den er ». Kjøperne har på dette punkt pekt på de opplysninger som selgeren ga i sin egenoppgave til forsikringsselskapet da det ble tegnet boligsalgsforsikring. Som nevnt ble det der svart bekreftende på spørsmål om arbeidene i våtrom var utført av fagfolk « med våtromsertifikat eller tilsvarende kvalifikasjoner » og benektende på spørsmål om det i huset var våtrom som ikke « tilfredsstiller forskriftene ». Selgeren var i den trykte teksten i skjemaet gjort kjent med at opplysningene skulle legges frem for kjøperen av eiendommen. Det kan nok reises spørsmål om de opplysninger som selgeren på denne måten ga ved å krysse av på skjemaet, kan sies å være uriktige i lovens forstand. Det kan blant annet anføres at de ble korrigert ved tilstandsrapporten, som var utarbeidet av en fagmann. Jeg finner det unødvendig å gå nærmere inn på dette, i det jeg er kommet til at opplysningene i egenerklæringen til forsikringsselskapet ikke har virket inn på den avtalen om kjøp som partene senere inngikk, jf. avhendingsloven § 3-8 annet ledd. Jeg legger her vekt både på karakteren av de opplysninger som ble gitt i det utfylte skjemaet, og ikke minst den samlede informasjon som kjøperne hadde fått om badet da kjøpekontrakten ble inngått. På den bakgrunn kan ikke egenerklæringen leses isolert”.

Selgers opplysningsplikt ved salg av fast eiendom vil normalt foreligge før inngåelse av kontrakt (den prekontraktuelle fase) og frem til avtale er inngått. Av den grunn kan eventuelt mislighold av opplysningsplikten rettes frem til avtaleinngåelse av selger. Dersom avtale likevel inngås etter at forholdet er rettet opp, vil ikke opplysningssvikten ha virket inn på avtalen. Opplysninger fra selger kan således rettes av selger helt frem til avtale er inngått.

© Advokatfirmaet RUV (Org nr.: 996 276 155)