Selgers opplysningsplikt er en direkte underplikt av den alminnelige lojalitetsplikten i kontraktsforhold, og gir uttykk for at selger skal være redelig med de opplysninger selger gir kjøper ved avtaleinngåelsen. Mislighold av opplysningsplikten kalles som en fellesbetegnelse opplysningssvikt, som omfatter både manglende opplysning om forhold som det burde vært opplyst om, og uriktig opplysning i forhold til hvordan eiendommen virkelig er eller tilknyttede forhold til eiendommen (forhold som har hatt betydning for avtalen).

Opplysningssvikt omfatter både manglende opplysninger etter avhendingsloven § 3-7 og uriktige opplysninger etter avhendingsloven § 3-8. Uriktige opplysninger omfatter tilfeller hvor selger positivt har gitt opplysninger som ikke er riktige, mens manglende opplysninger omfatter opplysinger som selger ikke har gitt, men som kjøper hadde grunn til å regne med å få.

Ofte vil selger både ha gitt manglende opplysninger og uriktige opplysninger om forhold av betydning for selger Grensen mellom uriktige eller misvisende opplysninger og manglende opplysninger er ikke skarp, og reglene kan til dels overlappe hverandre, jf. Rt 2001 s. 369 (Takstmanndommen s. 374):

“Det er en nær sammenheng mellom manglende og uriktige opplysninger ved salg av fast eiendom. Tolkingen av § 3-7 bør gi en god indre sammenheng med § 3-8”.

Og s. 376:

“Vår sak gir et eksempel på at det er en glidende overgang mellom manglende, ufullstendige og positivt uriktige opplysninger”.

I Rt. 2008 s. 976 ble det sagt følgende generelt om opplysningssvikt fra selger:

“Avhendingsloven § 3-7 og § 3-8 om manglende og uriktige opplysninger om eiendommen tar sikte på at kjøper skal kunne stole på at selger gir riktige og fullstendige opplysninger om faktiske og rettslige forhold av betydning. Dette gjelder også for opplysninger i annonser, salgsprospekt eller annen markedsføring på vegne av selgeren, jf. § 3-8 første ledd andre punktum. Det følger av dom i Rt-2001-369 at når selger velger å bruke en tilstandsrapport overfor kjøper, har selger risikoen for manglende eller uriktig opplysninger i rapporten. Selgers strenge opplysningsplikt underbygges også av § 3-10 tredje ledd som fastslår at første og andre ledd om befaring og annen forundersøkelse ikke begrenser selgers opplysningsplikt etter § 3-7”.

Et sentralt poeng i en slik sammenheng er da om opplysningssvikten er av så sentral betydning for den ene part at kontraktsbalansen kan sies å være forskjøvet i forhold til den opprinnelige avtale. Svik vil også formelt være opplysningssvikt, men har det tilleggselement at selger har begått opplysningssvikten forsettlig for å lure kjøper. Domstolene vil normalt vegre seg for å ta stilling til anførsler om svik, og vil trolig i de fleste tilfeller heller ta stilling til om det foreligger opplysningssvikt etter avhendingsloven §§ 3-7 og 3-8.

Her vil selger også hefte objektivt for opplysninger som gis av hans kontraktsmedhjelpere som takstmenn, meglere, underleverandører mv. (Se nærmere under ansvar for kontraktsmedhjelpere), jf. blant annet Rt. 2001 s. 369 (Takstmannsdommen). Selger vil da vurderes som om han hadde kommet med opplysningene selv.

Tar selger spesielle forbehold, må opplysningssvikten være svært vesentlig eller opptredenen være svikaktig for at man skal kunne hevde at opplysningsplikten er misligholdt. I Rt. 1987 s. 1486 hadde selger tatt klare forbehold om en tomts beskaffenhet, og spesielt at det kunne bli påkrevet med spesiell fundamentering. Høyesterett uttalte da:

“Med de forbehold som her er tatt - generelt og spesielt for Kapellveien 35 - måtte tomtekjøper være forberedt på at fundamenteringen på tomta kunne reise særlige problemer, også av det omfang som realiserte seg i denne saken. Den ankende part hevder imidlertid at det senere er gitt opplysninger fra kommunens side som endret dette”.

© Advokatfirmaet RUV (Org nr.: 996 276 155)