Ofte vil selger oppfordre kjøper til å foreta grundige undersøkelser av generelle og mer spesifikke forhold, og vil også ofte oppfordre kjøper til å ta med fagkyndig hjelp. Slik oppfordring fra selger kan få betydning for kjøpers rettsstilling dersom kjøper ikke uten rimelig grunn har undersøkt eiendommen til tross for oppfordringer, jf. avhendingsloven § 3-10 annet ledd.

Det følger av § 3-10 annet ledd ”har kjøparen før avtala vart inngått undersøkt eigedomen eller utan rimeleg grunn late vere å følgje ei oppmoding frå seljaren om undersøking, kan kjøparen heller ikkje gjere gjeldande som mangel noko kjøparen burde vorte kjent med ved undersøkinga. Dette gjeld likevel ikkje dersom seljaren har vore grovt aktlaus, uærleg eller for øvrig handla i strid med god tru”.

Bestemmelsen regulerer det prinsipp at kjøpers undersøkelsesplikt kan skjerpes gjennom oppfordring fra selger til kjøper om å undersøke mer eller mindre spesifikke forhold ved eiendommen nærmere, slik at kjøper må bære risikoen for mangel som kjøper burde ha vært kjent med gjennom å ha fulgt selgers oppfordring. Hvis kjøper har fått opplysninger eller konkret oppfordring som gir grunn til å undersøke forhold ved eiendommen nærmere, vil det trekke i retning av skjerpet undersøkelsesplikt, jf. Rt. 2002 s. 716 (Bukkebodommen):

”I tillegg til dette kommer at vanninntrengningen var synlig ved de to besiktigelsene kjøperne deltok i før de la inn bud, og at selgerens representanter da gjengav muntlig oppfordringen til kjøperne om å få foretatt undersøkelser”.

Oppfordring til undersøkelse eller forbehold må ikke være gitt skriftlig, og kan således være gitt muntlig, selv om det bevismessig vil være betydelig sikrere å ha dokumenterte skriftlige opplysninger ved uenighet mellom partene. Oppfordring til undersøkelse eller forbehold kan også følge implisitt av avtalesituasjonen.

Forarbeidene sier klart at virkningen av å ikke følge en rimelig oppfordring fra selger om å undersøke spesifikke forhold, kan innebære at kjøper mister retten til å gjøre mangelskrav gjeldende over de forhold som burde ha vært undersøkt, jf. Ot.prp.nr.66 (1990-1991) s. 94:

”Så lenge seljaren ikkje har oppmoda til undersøking, er det opp til kjøparen kva for undersøkingar han eller ho vil gjere, og det er berre omstende kjøparen burde vorte kjent med ved den form for undersøking som faktisk har skjedd, som tel med etter § 3-11 andre ledd. Det følgjer elles av andre ledd at seljaren har det i si hand einsidig å påleggje kjøparen ei plikt til undersøking ved å oppmode til dette. Rett nok er det berre snakk om ei plikt i den meining at kjøparen kan miste retten til å gjere gjeldande noko som mangel dersom « plikta » ikkje er følgt. I utgangspunktet kan seljaren berre påleggje kjøparen det som etter skikk og bruk er ei normal undersøking på stadiet før avtale vert inngått. Samanlikna med plikta etter § 4-9 til undersøking etter at eigedomen er overteken, går plikta etter § 3-11 andre ledd normalt kortare: Før kjøparen har teke over eigedomen, vil det praktisk sett sjeldan liggje like godt til rette for undersøking. Men elles er det mykje dei same omstenda som ved § 4-9 som har innverknad på kor langt plikta går. Det vil såleis spele inn kva slag eigedom det er snakk om, kven partane er, kva eigedomen har vore brukt til eller skal verte nytta til o s b. Skal eigedomen nyttast til eit bestemt føremål av det slaget som er omhandla i § 3-2 fyrste ledd bokstav b, må ein krevje at kjøparen er meir påpasseleg”.

Et spørsmål som ofte har vært reist er om kjøper plikter å la seg bistå av fagkyndige ved forundersøkelsen etter selgers oppfordring, eller hvor langt kjøpers plikt til å følge selgers oppfordringer går. Det skjer oftere og oftere at kjøper oppfordres til å undersøke ting med fagkyndig hjelp både generelt, og spesielt i forhold til enkeltforhold. Utgangspunktet er at det ikke kan stilles noe krav om altfor omfattende undersøkelser ved generelle oppfordringer om å undersøke med fagkyndig, og i hvert fall ikke i forbrukerkjøp, jf. Rt. 1934 side 92 og Ot.prp.nr.66 (1990-1991) s. 94:

”Det følgjer ikkje av § 3-11 andre ledd at seljaren, sjølv etter særskilt oppmoding, kan gjere kjøparen forplikta til meir spesielle typer undersøking, eller spesielt nøye undersøking. I alle fall gjeld dette dersom det vil vere ei komplisert og eventuelt kostnadskrevjande undersøking. Forbrukarar bør ikkje reknast å ha plikt til undersøking som krev sakkunnig hjelp. I andre tilfelle må spørsmålet om sakkunig hjelp på kjøparsida vurderast meir konkret. Herunder vil det, innan visse grenser, spele inn om seljaren har oppmoda til særskilt undersøking av spesielle omstende. Men skal kjøparen si plikt gå svært langt, må dette vere på grunnlag av avtale og ikkje einsidig oppmoding etter § 3-11 andre ledd”

Imidlertid dersom selger har vært meget spesifikk og konkret i eventuelle forbehold, eller dersom åpenbare forhold påvist eller oppdaget under visning tilsier at kjøper bør undersøke enkeltheter nærmere med fagkyndig, kan kjøpers undersøkelsesplikt i sjeldne tilfeller omfatte å ta med seg fagkyndig hjelp. Spørsmålet vil avgjøres ut fra om kjøper har hatt rimelig grunn til ikke å undersøke forholdene med fagkyndig, jf. avhendingsloven § 3-10 annet ledd. Forarbeidene nevner her som eksempler at kjøper har hatt grunn til å stole på selgerens sakkunnskap eller dersom undersøkelsen vil medføre urimelig kostnad eller tidspille.

Dersom kjøper velger å ikke ta med fagkyndig hjelp, kan kjøper i sjeldne tilfelle anses for å ikke ha oppfylt kjøpers undersøkelsesplikt av ”oppmoding frå seljaren om undersøking”. Et slikt brudd kan få betydning for mangelskravet og spørsmålet om selger har misligholdt sin opplysningsplikt, samt også om eiendommen er i vesentlig dårligere stand enn forventet, jf. avhendingsloven § 3-9.

Imidlertid har man sett en utvikling mot at selger generelt på samme måte som et as is forbehold, legger inn flere oppfordringer om at det kan være forhold som bør undersøkes nærmere, og at kjøper burde undersøke eiendommen med fagkyndige osv. Særlig vil slike forbehold tas i befaringsrapporter i forbindelse med eierskifteforsikring, der forsikringsselskapets takstmann tar større forbehold for å redusere selskapets eventuelle mangelsansvar. Slike forbehold vil naturligvis få stor betydning ved avtaletolkingen, men det er likevel klart at selger ikke kan bli fri for enhver opplysningssvikt etter avhendingsloven § 3-9, jf. §§ 3-7 og 3-8 gjennom å ta generelle eller altomfattende forbehold. I RG 1999 s. 1598 uttalte retten således på s. 1605:

”Selger kan ikke fraskrive seg ansvar ved å henvise kjøper til å kontakte en fagmann for nærmere redegjørelse. Særlig gjelder dette hvor den nødvendige informasjon ikke er teknisk komplisert slik at kun en fagmann på tilfredsstillende vis kan formidle denne.”

© Advokatfirmaet RUV (Org nr.: 996 276 155)