Fra den allminnelige kontraktsretten heves terskelen generelt for misligholdsbeføyelser, og særlig heving, dersom selger har tatt forbehold ved tingens eller ytelsens beskaffenhet. Kjøper vil da til en viss grad ha akseptert en del risiko knyttet til påregnelige mangler gjennom å akseptere at eiendommen er solgt i den stand den var ved besiktigelsen.

Ved salg av eiendom eller løsøre som er solgt ”as is” (som den er), vil ”as is”-klausuleringen utvilsomt rettslig sett skjerpe kravet til å foreta undersøkelse overfor kjøper. Særlig ved overtakelsestidspunktet vil det være et skjerpet krav for kjøper til å måtte undersøke eiendommen nøye med tanke på å kunne reklamere så tidlig som mulig fra mangelen tidligst måtte ha vært oppdaget.

Kjøper har her en undersøkelsesplikt etter avhendingsloven § 3-10, og salg av eiendommen as is bidrar ytterligere til å gi kjøperen oppfordring til å undersøke eiendommen grundig. Kjøper vil derfor etter regelen om kjøpers undersøkelse vanskelig kunne få medhold i åpenbare feil og mangler som burde vært synlige eller kjent ved risikoens overgang. Også etter ulovfestet rett vil forbeholdet as is medføre at kjøpers krav til undersøkelsesplikt skjerpes.

En forutsetning for at selgerens forbehold om ”as is” skal ha kontraktsrettslig vern er imidlertid at selger har opptrådt lojalt. Selger må således ikke gi uriktige eller holde tilbake opplysninger om negative forhold som kjøper hadde grunn til å rekne med å få etter en normativ objektiv vurdering.

Avhendingsloven § 3-9 legger derfor til grunn at selger også vil være ansvarlig for en mangel som selger burde ha opplyst om som han kjente eller måtte kjenne til, eller en mangel som selger uriktig opplyste om ikke var en mangel. Selv om selger lojalt har oppfylt sin opplysningsplikt, har eiendommen etter avhendingsloven § 3-9 annet punktum også mangel dersom den er i vesentlig dårligere stand enn kjøperen hadde grunn til å regne med ut fra kjøpesummen og forholdene ellers. Begrunnelsen for et slikt unntak er at kjøpers rimelige forventninger må ha en viss minstebeskyttelse når alle eiendommer i da selges som den er, når eiendommens tilstand i vesentlig grad ligger utenfor den risiko kjøper må sies å ha akseptert gjennom å godta at eiendommen er solgt som den er.

Hvilke forventninger kjøper kan sies å ha og hvilken risiko kjøper kan sies å ha akseptert gjennom et as is-forbehold, vil naturlig nok måtte avhenge av eiendommens tilstand, markedsføring og pris. I Rt. 1997 s. 70 (s. 76) ble det uttalt at slike klausuler generelt måtte tolkes restriktivt, og forbeholdet måtte suppleres med det partene hadde kunnskap:

“I det foreliggende tilfelle inneholder kjøpekontrakten punkt 1 en bestemmelse om at eiendommen selges som den er, og selgeren fraskriver seg ansvaret for feil og mangler. Det kan generelt være grunn til å tolke slike bestemmelser restriktivt. Jeg viser til avhendingsloven § 3-9, som imidlertid ikke gjelder direkte for eldre kontrakter. Det som står i kontrakten må imidlertid under enhver omstendighet suppleres med det som partene hadde kunnskap om. Begge parter visste at det var fornminner på eiendommen, men trodde at de ikke utgjorde noen større hindring for utbyggingen. Opplysningene stammet fra Byantikvaren. Det ene av de to brever fra Byantikvaren som Selvaag fikk tilsendt fra Etat for eiendom og utbygging i begynnelsen av juli 1991 var til Byggholt AS, som var en konkurrerende byder under budrunden. Byggholt hadde henvendt seg til Byantikvaren for å få klarlagt om fornminner ville være til hinder for utbygging. Opplysningene i brevet utgjorde tydeligvis det man visste om fornminner på eiendommen på det daværende tidspunkt. De bar preg av at det ennå ikke var foretatt noen inngående undersøkelse av eiendommen”.

As is-forbeholdet vil således få betydelig gjennomslag når eiendommen er spesielt gammel eller rimelig, idet kjøper rimeligvis ikke kan ha for høye forventninger til eiendommens tilstand når eiendommen er spesielt gammel eller rimelig. Kjøper må regne med at eldre eiendommer oftere vil lide mangler på grunn av elde eller svakheter ved de byggtekniske og konstruksjonsmessige metoder som ble benyttet på den tiden da eiendommen ble bygget, eksempelvis typisk ved bad, isoleringsteknikk, røropplegg og elektrisk anlegg.

Motsatt vil as is-forbeholdet få mindre gjennomslag dersom eiendommen er nyoppført eller er markedsført som nyoppusset eller av spesielt god standard osv. Kjøper vil da kunne forutsette at eiendommen er av en viss standard. Betydelige eller sentrale avvik fra det avtalte eller forutsatte mellom partene, vil da lettere ligge utenfor den risiko som kjøper normalt aksepterer gjennom selgers forbehold ”solgt som den er”.

As is-forbeholdet vil vanskelig også kunne slå igjennom overfor atypiske mangler, som må sies å ligge utenfor de alminnelige feil og mangler ved eiendomskjøp som selger må antas å ha gardert seg mot. Rt. 1982 s.1357(s. 1365) gjaldt salg av en lagereiendom i næring, og ble avsagt 20 år før avhendingsloven av 2002, men inneholder en generell beskrivelse av hva som vil ligge utenfor den risiko kjøper aksepterer ved kjøp av eiendom ”solgt dom den er,” som kan si noe om hvor omfattende beskyttelse selger nyter av et forbehold om at eiendommen er solgt som den er:

“Dette er en meget generelt avfattet bestemmelse som ikke bærer preg av å være resultatet av noen konkret vurdering av ansvar og risiko i forbindelse med overdragelse av denne type eiendom. Det er dessuten ingenting som tyder på at bestemmelsens innhold faktisk ble vurdert. Det er da etter min mening rimelig å tolke bestemmelsen slik at den gjelder eventuelle mangler ved eiendommen av mer tradisjonell karakter, såsom fysiske skader, dårlig håndverk eller andre forhold som ofte undersøkes og kontrolleres ved befaring. Den ankende part har framhevet at slike momenter særlig gjør seg gjeldende i forhold til den eldre fabrikkbygning, men tolkingen er etter mitt skjønn den riktige også sett i forhold til lagerbygget. Slik forstått gjelder ikke ansvarsfraskrivelsen for den grunnleggende mangel ved lagerbygningens konstruksjon, som danner grunnlaget for erstatningskravet her”.

Rettsvirkningen av at en bolig er solgt ”as is” vil delvis følge av avhendingloven § 3-9 og delvis av ulovfestet rett. I Ot.prp.nr.66 (1990-1991) s. 92 er rettsvirkningen av et as is-forbehold angitt for fast eiendom:

“Fyrste punktum nemner atterhaldet « som han er » som døme på kva for atterhald paragrafen gjeld. Men paragrafen gjeld også andre allmenne (ikkje-presiserte) atterhald, som t d « i besiktiga stand », og « utan ansvar for skjulte feil og manglar ». Sjølv om slike generelle atterhald er nytta, vil seljaren sine plikter etter §3-8 til å gi opplysningar, og etter §3-9 til å gi riktige opplysningar, gjelde uinnskrenka. Derimot kan slike generelle atterhald innebere ei innskrenkning i høve til andre reglar i avhendingslova, praktisk sett særleg §3-2 fyrste ledd. Men sjølv om det er eit slikt generelt atterhald i avtala, så vil ikkje dette nødvendigvis vere det same som at t d §3-2 fyrste ledd ikkje skal gjelde i det heile tatt. Det vil nemleg avhenge av ei nærare tolking av det atterhaldet som er brukt sett i høve til dei faktiske omstenda ved eigedomen, før ein veit om det som elles ville følgje av §3-2 må reknast som sett til side. Ut over dette kan nemnast at eit « som han er » atterhald etter departementet sitt syn normalt ikkje kan tolkast slik at det som elles ville følgje av §3-3 om når alrealssvikt er ein mangel, vert sett til side. Elles kan nemnast at avtalerettslege reglar, særleg avtalelova §36, kan innebere ein skranke dersom eit allment atterhald i eit konkret tilfelle skulle liggje an til å få svært vidtrekkjande konsekvensar. Meir generelt vil departementet likevel tru at « som han er » og andre liknande allmenne atterhald går klår av avtalelova §36 for kjøparen, ikkje minst fordi allmene atterhald ofte vil bli tolka innskrenkande”.

En oppsummering av rettsvirkningen av at eiendommen er solgt som den er i forhold til å kunne gjøre gjeldende mangelskrav når det ikke foreligger opplysningssvikt fra selger, er gitt i Rt. 2008 s. 963 (Rottedommen avsnitt 26 og 27):

“Boligeiendommen Jegeråsen 3A i Bærum ble solgt med en såkalt « som den er »-klausul, jf. avhendingsloven § 3-9. Det er ikke anført at det foreligger mangel i henhold til avhendingsloven § 3-7 eller § 3-8. Det avgjørende er derfor om eiendommen var « i vesentleg ringare stand enn kjøparen hadde grunn til å rekne med ut frå kjøpesummen og tilhøva elles », jf. § 3-9 annet punktum. Som det fremgår av bestemmelsens ordlyd, skal det foretas en skjønnsmessig helhetsvurdering. I den juridiske teori er bestemmelsen til dels omtalt som « sikkerhetsnett-regelen », jf. Krüger: Norsk Kjøpsrett 4. utgave side 244. Det fremgår av forarbeidene at misforholdet mellom boligens tilstand og det kjøperen kunne regne med, må være utvilsomt, jf. Ot.prp.nr.66 (1990-1991) side 92. Det er her tale om en objektiv risikobestemmelse som ikke forutsetter klanderverdig forhold fra selgerens side”.

© Advokatfirmaet RUV (Org nr.: 996 276 155)