Forbehold om at eiendommen selges ”som den er” (as-is) er et generelt forbehold hvor selger ønsker å frasi seg risiko for iboende feil og mangler ved eiendommen, og er alminnelig ved salg av brukte boliger. Generelle forbehold skiller seg fra konkrete og spesielle forbehold som angir de forhold selger eksplisitt ikke ønsker å hefte for. I dag selges så og si samtlige eiendommer med forbeholdet "as is" - dvs. solgt som den er, noe som avhendingsloven åpner for.

Et generelt forbehold om at eiendommen er ”solgt som den er,” medfører at en større del av risikoen for skjulte feil og mangler overtas av kjøper gjennom forbeholdet, men ikke fullt ut. Dersom eiendommen på grunn av manglene er i vesentlig dårligere stand enn kjøper hadde grunn til å rekne med, eller dersom selger har gitt manglende opplysninger eller uriktige opplysninger eller opptrådt svikaktig, vil kjøper likevel kunne gjøre mangelskrav gjeldende. Med eiendom som er solgt "som den er" har kjøper ikke automatisk krav på misligholdsbeføyelser som heving, prisavslag eller å få erstattet eller utbedret samtlige mangler av enhver art eller størrelse. Kjøper vil kun ha adgang til å gjøre misligholdsbeføyelser gjeldende dersom mangelen skyldes opplysningssvikt som nevnt, eller dersom eiendommen totalt var i vesentlig dårligere stand enn kjøperen hadde grunn til å regne med ut fra kjøpesummen og forholdene ellers, jf. avhendingsloven § 3-9:

”§ 3-9. Eigedom selt « som han er » e.l. Endå om eigedomen er selt « som han er » eller med liknande allment atterhald, har eigedomen likevel mangel der dette følgjer av §§ 3-7 eller 3-8. Eigedomen har også mangel dersom han er i vesentleg ringare stand enn kjøparen hadde grunn til å rekne med ut frå kjøpesummen og tilhøva elles”.

Regelen slår fast prinsippet at det ved eiendom solgt som den er, kun vil være mangler som er omfattet av selgers opplysningssvikt og mangler som utgjør vesentlige verdimessige avvik, som kan danne grunnlag for mangelskrav. Bestemmelsen vil få anvendelse for liknende forbehold (liknande allment atterhald), slik som som ”i besiktiget stand” og ”uten feil og mangler” mv.

I Rt. 2005 s. 1281 (avsnitt 49-51) ble det uttalt at avhendingsloven § 3-9 gir kjøperen minsterettigheter i forhold til et avgrensende forbehold mot mangelsansvar, men det ble samtidig lagt til grunn at loven ikke åpner for ytterligere mangelsansvar enn det som positivt er opplistet; dvs. ved opplysningssvikt og når eiendommen er i vesentlig dårligere stand enn forventet:

” Bestemmelsen i § 3-9 gir kjøperen et vern mot å bli stilt urimelig svakt i de praktiske tilfellene der selgeren i avtalen begrenser sitt ansvar ved å selge eiendommen « som den er » eller ved bruk av andre liknende generelle forbehold. Bestemmelsen kan i forbrukerkjøp ikke fravikes ved avtale til ugunst for kjøperen, se § 1-2 annet ledd. § 3-9 beskytter i annet punktum kjøperne mot å miste adgangen til å reklamere over vesentlige mangler. I første punktum er beskyttelsen utvidet til også å omfatte mangler som enten kan føres tilbake til manglende opplysninger etter § 3-7 eller uriktige opplysninger etter § 3-8, begge under forutsetning av at svikten har innvirket på avtalen. I saken reises spørsmål om § 3-9 første punktum inneholder en uttømmende oppregning, eller om bestemmelsen kan suppleres med andre typer mangler utenfor de som faller inn under vesentlighetskriteriet i annet ledd. Lovteksten åpner ikke for at § 3-9 første punktum også skal få anvendelse for andre typer mangler. Jeg kan heller ikke se at lovforarbeidene gir særlig støtte for det. Det er i juridisk teori gitt uttrykk for ulike syn, uten at jeg finner grunn til å gå nærmere inn på dette”.

Vesentlighetskravet vil ta utgangspunkt i det verdimessige avvik mellom kjøpesummen, og manglenes kostnad. Som regel kreves at utbedringskostnadene minst utgjør 3-4% av kjøpesummen, men hva som vil oppfylle vesentlighetskravet vil alltid måtte bero på en konkret vurdering (se nedenfor). I LB 2008 s. 143915 (Borgarting lagmannsrett) ble det gitt følgende oppsummering av mangelsvurderingen ved eiendom som er solgt som den er, og når mangelskrav kan gjøres gjeldende ved eiendom solgt som den er:

”Hvorvidt en eiendom har mangler, beror på hvilken avtale som er inngått mellom kjøper og selger, jf. avhl § 3-1. Av bestemmelsen fremgår det at en eiendom har mangler om den ikke er «i samsvar med de krav til kvalitet, utrustning og annet som følger av avtalen». Det er bl.a. sentralt å se hen til hvilken informasjon som ble gitt om eiendommen i forbindelse med salget. I denne saken er eiendommen solgt «som den er», jf. avhl § 3-9. I utgangspunktet overføres da risikoen for skjulte feil fra selger til kjøper. Ansvarsfraskrivelsen faller bort dersom selgeren ikke har opptrådt lojalt, for eksempel ved å unnlate eller å gi uriktig informasjon om negative forhold av betydning. Selger hefter i slike tilfelle for mangler, jf. avhl § 3-9 første punktum med henvisning til § 3-7 og § 3-8. Dersom selger har oppfylt sin opplysningsplikt etter § 3-7 og § 3-8, har eiendommer solgt « as is » kun mangel dersom den er « i vesentlig dårligere stand enn kjøperen hadde grunn til å regne med ut fra kjøpesummen og forholdene ellers », jf. avhl § 3-9 andre punktum. En skjult feil må derfor være både vesentlig og upåregnelig før selger hefter for den. Utbedringskostnadene i seg selv vil ikke være avgjørende”.

© Advokatfirmaet RUV (Org nr.: 996 276 155)