Rettsmangler omfattes også av mangelsbegrepet, og innebærer at kjøper ikke har fått den rett til eiendommen overfor tredjemann som avtalen legger til grunn. Et annet uttrykk er at eiendommen lider av vanhjemmel. Det vil for eksempel være en rettsmangel, dersom eiendommen er beheftet med panteheftelser, uten at panteheftelsen var en del av avtalen, eller dersom eiendommen er beheftet med annen heftelse – som bruksrett, borett, servitutt mv. Dersom det er avtalt at eiendommen skal følge med heftelser, vil det naturligvis ikke være mangel. Det vil også være rettsmangel, dersom eiendommen helt eller delvis eies av en tredjemann. Rettsmangler er regulert i avhendingsloven § 4-17:

”§ 4-17. Rettsmanglar m. m. (1) Har ein tredjeperson eigedomsrett, panterett eller annan rett i eigedomen, gjeld føresegnene om manglar tilsvarande dersom det ikkje følgjer av avtala at kjøparen skal overta eigedomen med dei avgrensingane som følgjer av tredjepersonens rett. Kjøparens rett til å krevje retting etter § 4-10 gjeld likevel ikkje. (2) Kjøparen kan likevel alltid krevje skadebot for tap som følgje av at eigedomen tilhøyrte ein annan enn seljaren då avtala vart inngått, og kjøparen var i aktsam god tru. (3) Gjer ein tredjeperson krav på å ha rett i eigedomen og dette vert motsagt frå seljaren, gjeld føresegnene i fyrste og andre ledd tilsvarande når kravet ikkje er klårt ugrunna”.

Det er gitt en nærmere beskrivelse av bestemmelsen i forarbeidene til avhendingsloven Ot.prp.nr.66 (1990-1991) s. 114:

”§ 4-17 omfattar både total og delvis (partiell) rettsmangel, jf ordlyden « [h]ar ein tredjeperson eigedomsrett, panterett eller annan rett i eigedomen ». Med annan rett er det ikkje berre sikta til leigerettar, bruksrettar, servituttar osb, men også kontraktsrettslege salsforbod, og private løysingsrettar. Også lovfeste rettar som odelsrett vil falle inn under paragrafen her, sjå dei allmenne merknadene avsnitt 4.10. Dessutan kan t d salspant som framleis heftar i ein lausøyreting som er tilhøyrsle, kome inn her. Når det gjeld offentlegrettslege rådvaldsband og byrder, vert slike normalt ikkje rekna som rettsmanglar, jf den definisjonen av rettsmangel som er attgitt innleiingsvis i merknadene til paragrafen her. Slike hefte vil imidlertid ofte kunne ha same verknad for kjøparen som der private har særskilte rettar i eigedomen, og departementet har derfor utforma ei særkilt føresegn om dette. Denne er teken inn som § 4-18. Fyrste ledd i § 4-17 svarer innhaldsmessig til § 41 fyrste ledd i lausøyrekjøpslova, og det er meininga at desse skal ha tilnærma same innhald. Det som er sagt i Ot.prp.nr.80 (1986-1987) avsnitt 3.9 og i særmerknadene til lausøyrekjøpslova § 41 (s 93-95), vil ha relevans også her. Fyrste ledd omfattar som nemnt både såkalla opprinneleg og etterfølgjande rettsmangel. Opprinneleg rettsmangel har ein med å gjere der rettsmangelen låg føre allereie på avtaletidspunktet, t d der ein servitutt kvilte på eigedomen allereie då avtala vart inngått. Etterfølgjande rettsmangel er der rettsmangelen oppstår etter at avtala er inngått, men før vågnaden går over på kjøparen. Etter at kjøpsavtale er inngått, men før kjøparen overtek bruken av eigedomen, vert det t d tinglyst ein panterett på eigedomen. Når det i lovframlegget heiter at føresegnene om manglar gjeld tilsvarande, inneber dette at ikkje berre føresegnene i kapittel 4 om kjøparens krav ved avtalebrot på seljarens side skal brukast, men også dei andre føresegnene om manglar. Dette gjeld t d føresegnene om tidspunktet for om eigedomen har mangel, jf § 3-1 andre ledd, om seljaren si opplysningsplikt og vidare om kjøparen si under søkingsplikt, jf §§ 3-8, 3-9 og 3-11. Departementet viser her til det som er sagt om desse paragrafane i dei særskilde merknadene, og i dei allmenne merknadene avsnitt 4.7”.

I avhendingsloven § 4-17 annet ledd er det slått fast at kjøper kan kreve erstatning uansett dersom selger har opptrådt svikaktig, selv om selger har tatt forbehold i forhold til tredjemanns rett, jf. forarbeidene til avhendingsloven Ot.prp.nr.66 (1990-1991) s. 115:

”Andre ledd gjeld berre ved total, opprinneleg rettsmangel. Total, opprinneleg rettsmangel ligg føre der eigedomen på avtaletida tilhøyrer ein annan enn seljaren. Etter denne føresegna har seljaren eit objektivt skadebotansvar for det tap kjøparen lid, likevel med unntak for tilfelle der kjøparen ikkje var « i aktsam god tru ». Dette siste svarar innhaldsmessig til lausøyrekjøpslova § 41 andre ledd der det er krav om at kjøparen « verken kjente eller burde ha kjent til » rettsmangelen. Etter § 4-17 andre ledd kan seljaren vere ansvarleg for både direkte og indirekte tap. Andre ledd skil seg frå lausøyrekjøpslova § 41 andre ledd, i det lausøyrekjøpslova si føresegn også gjeld ved delvis (partiell) - men opprinneleg - rettsmangel. Bakgrunnen for denne skilnaden er at seljarar av fast eigedom oftare ikkje vil vere stort nærare enn kjøparen til å kjenne til den delvise rettsmangelen, t d når det gjeld slikt som odelsrett. Det kan då vere urimeleg om seljaren skulle ha eit reint objektivt ansvar. At seljaren var objektivt ansvarleg, ville også kunne innebere ansvar både for direkte og indirekte tap”.

I avhendingsloven § 4-18 er det presisert at offentlig båndlegging av eiers rådighet over eiendommen i regulering, som det ikke er opplyst om, også vil anses som en mangel. Dersom det er lagt utnyttelsesbegrensninger som kjøper hadde grunn til å rekne med å få opplysning om, så vil opplysningssvikten utgjøre en mangel, selv om det ikke er opplyst om forhold generelt ved området som begrenser bruken av eiendommen. Båndlegging av selve eiendommen skal også naturligvis opplyses om.

”§ 4-18. Offentlegrettslege rådvaldsband Hefter det offentlegrettslege rådvaldsband eller offentlegrettslege tyngsler på eigedomen, gjeld føresegnene om manglar tilsvarande”.

En beskrivelse av det som vil kunne omfattes av reglene for offentlig båndlegging av rådigheten over eiendommen er gitt i forarbeidene til avhendingsloven Ot.prp.nr.66 (1990-1991) s. 115:

”Med offentlegrettslege rådvaldsband er fyrst og fremst meint lover og vedtak som set grenser for kjøparens rett til å bruke eigedomen. Som det er sagt i dei allmenne merknadene i avsnitt 4.11, vil rådvaldsband som følgjer direkte av lov eller forskrift vere så vanlege på fast eigedom at det ikkje er rimeleg at seljaren generelt skal bere vågnaden for slike. Sivillovbokutvalet tok konsekvensen av dette i sitt framlegg til § 26, og avgrensa dette til å gjelde rådvaldsband som følgjer av einskildvedtak. Departementet har ikkje følgt opp dette, men har ikkje med det meint å gjere nokon særleg skilnad i realitet. Også etter departementets syn vil det så og seie berre vere rådvaldsband som følgjer av einskildvedtak det vil kunne vere aktuelt å sjå som mangel som utløyser rettar på kjøparens hand. Det er særleg aktuelt å vurdere etter § 3-8, 3-9 og 3-11 om m.a opplysnings- og undersøkingsplikt, kva som er ein rådvaldsmangel, jf nærare nedanfor. Det kan ikkje heilt utelukkast at også generelle vedtak (forskrift) kan ha eit slikt innhald at seljaren si framferd i samband med salet bør gi kjøparen misleghaldsrettar. Departementet har derfor late føresegna gjelde generelt for offentlegrettslege rådvaldsband, og ikkje berre knytta § 4-18 til einskildvedtak. Med offentlegrettslege tyngsler er det fyrst og fremst tenkt på plikter til å svare pengar til det offentlege og som er knytt til det å eige fast eigedom. Dei vanlegaste formene for slike er plikt til å svare eigedomsskatt, renovasjonsavgift og vass- og kloakkavgift. Heller ikkje her har departementet sett som noko vilkår at tyngsla skal følgje av einskildvedtak, men i praksis vil det vere lite aktuelt å sjå noko anna som ein mangel. Det som er sagt om dette like ovanfor i samband med rådvaldsband vil vere relevant også her, og departementet viser til dette”.

Det må imidlertid skilles mellom generelle reguleringer i området, og enkeltvedtak på den aktuelle eiendom. Siden reguleringsplaner er offentlig tilgjengelig, skal det normalt mye til for at det skal foreligge mangel i forhold til offentlig regulering, og større mer omfattende reguleringer som kommuneplan vil vanskelig kunne gi grunnlag for mangelsbeføyelser, jf. RG 1996 s.97:

“Lagmannsretten antar at det i utgangspunktet skal mye til før en slik feilopplysning kan anses som en vesentlig mangel ved den solgte eiendommen. I forarbeidene til avhendingsloven ( Ot.prp.nr.66 (1990-1991)) er uttalt følgende vedrørende offentligrettslige rådighetsinnskrenkninger: Rådvaldsband fastsett ved generelle føresegner vil som hovudregel ikkje vere nokon "mangel" ved eiendommen som kjøparen kan gjere gjeldande. Slike rådvaldsband vil vere så vanlege at kjøparen må vere førebudd på dei, og han må som hovudregel sjølv bere vågnaden for slike rådvaldsband. Dette bør også vere hovudregelen i framtida. Annleis vil det kunne stille seg der rådvaldsbandet følgjer av einskildvedtak ...... Det som her er sagt gjer seg likevel ikkje gjeldande for alle typer rådvaldsband som følgjer av einskildvedtak. Ei praktisk viktig gruppe er rådvaldsband fastsett i medhald av plan- og bygningslova kapitel VII om reguleringsplan. Eigaren vert for det fyrste ikkje alltid direkte underretta om reguleringsvedtaket, jf plan- og bygningsloven § 27-2 nr 3. For det andre vil reguleringsvedtak vere så vanleg at kjøparen har ei sterk oppmoding om å undersøkje hos bygningsstyretsmaktene dersom han meiner at eventuelle reguleringsvedtak vil kunne ha noko å seie for den framtidige bruken av eigendomen”.

© Advokatfirmaet RUV (Org nr.: 996 276 155)