Skjulte feil og mangler er mangler som ikke er synlige ved første besiktigelser, og som først vil dukke opp etter at kjøper har overatt eiendommen og dermed risikoen. Forutsetningsvis vil alle feil og mangler som gjøres gjeldende i saker om avhending av fast eiendom dreie seg om skjulte feil og mangler, fordi det er et sentralt prinsipp innenfor eiendomsoverdragelser at kjøper ikke kan gjøre gjeldende mangelskrav for forhold som han kjente til eller måtte kjenne til da avtale ble inngått. Etter avhendingsloven § 3-10 første ledd kan ikke kjøperen gjøre gjeldende ”som mangel noko kjøparen kjente eller måtte kjenne til då avtala vart inngått”.

Mangler som kjøper burde ha sett på visning eller ha forstått ut fra foreliggende opplysninger ved avtaleinngåelsen, kan kjøper dermed ikke bygge sitt mangelskrav på. Av den grunn vil alle mangler innenfor fast eiendom måtte være skjult for kjøper ved besiktigelse, ettersom kjøper i motsatt fall ikke kan gjøre gjeldende mangelskrav.

Etter avhendingsloven § 4-9 skal kjøperen dessuten så snart det er rimelig anledning til det undersøke eiendommen etter overtakelse slik god skikk tilsier. Dersom slik undersøkelse ikke gjøres vil det kunne få betydning for skjulte mangler, ettersom reklamasjonsfristen etter avhendingsloven § 4-19 første ledd også løper fra mangelen burde vært oppdaget. Hvis kjøper ved oppfyllelse av undersøkelsesplikten etter overtakelse, ville ha oppdaget mangelen ved å gjennomføre undersøkelsen i samsvar med avhendingsloven § 4-9, vil fristen løpe fra da mangelen skulle vært oppdaget. Kjøper kan dermed risikere å ha reklamert for sent, dersom kjøper burde ha oppdaget mangelen tidligere enn han gjorde.

Selger vil i utgangspunktet hefte for skjulte mangler som har vist seg etter noe tid, innenfor ytterrammen på 5 år i den absolutte reklamasjonsfrist etter avhendingsloven § 4-19 annet ledd. Nettopp at skjulte mangler ofte forekom ved avhending av fast eiendom var noe av begrunnelsen for at den absolutte reklamasjonsfrist ble satt til 5 år i stedet for 2 år, jf. forarbeidene til avhendingsloven Ot.prp.nr.66 (1990-1991) s. 42:

”Departementet vil her peike på at for fast eigedom sin del vil ofte vesentlege manglar fyrst kome for dagen lenge etter at eigedomen er teken over. Det vil i slike tilfelle kunne framstå som urimeleg om kjøparen ikkje skal kunne gjere misleghaldsrettar gjeldande berre fordi det er gått t d meir enn to år (slik hovudregelen er etter lausøyrekjøpslova) sidan han tok over eigedomen. Rett nok kan dette synest som ein lang frist sett frå seljarens side. Den relative fristen vil likevel føre til at seljaren ofte kan føle seg ganske trygg også før det er gått heile fem år. Men etter fem år bør det av omsyn til seljaren vere mogeleg å verte heilt trygg. Dette bør etter departementets syn også gjelde yrkesseljarar”.

I avhendingsloven § 3-1 annet ledd annet punktum står det således også presisert at ” Det kan vere ein mangel endå om ein feil fyrst viser seg seinare”. Bestemmelsen innebærer at det er uten betydning at mangelen først har vist seg en tid etter at kjøper overtok bruken, hvis den forelå ved risikoens overgang.

Imidlertid er det ved skjulte mangler krav om en presumsjon for at mangelen som årsak til de aktuelle mangelsproblemer var der ved overtakelsen, da risikoen gikk over på kjøper, jf. avhendingsloven § 3-1 annet ledd første punktum. Selv om det noe etter overtakelse viser seg å være en skjult mangel, er det likevel et krav at mangelen må antas å ha vært til stede ved eiendommen ved risikoens overgang, dvs. normalt ved overtakelsen dersom ikke annet er avtalt.

Dersom mangelen var til stede i eiendommen ved risikoens overgang, vil kjøper kunne gjøre mangelskrav gjeldende selv om mangelen viser seg en tid senere innenfor den absolutte reklamasjonsfrist, jf. Rt 1926.821, Rt. 1928 s. 1041 og Rt. 1934 s. 529. Hvis en skjult mangel som var til stede ved overtakelsen senere utvikler seg til en større skade, er det den endelige skaden slik den er blitt når kjøperen oppdager den eller burde ha oppdaget, som legges til grunn for kjøperens mangelsbeføyelser.

Ved sopp- og råteskade eller mugg vil det ofte være spørsmål om soppen, muggen eller fukten lå der ved riskoens overgang. Det tar ofte lang tid før mugg, sopp og råte utvikler seg, og det vil ofte kunne være bevisproblemer i forhold til om manifisterte sopp- og råteproblemer har årsakssammenheng med mangler som forelå i eiendommen ved risikoens overgang. jf. Rt. 1998 s. 1510 (s. 1518):

”Angrep av ekte hussopp (serpula lacrymans) er i sin karakter en alvorlig mangel ved en bygning. Den ekte hussoppen er særlig skadelig ved at den er agressiv, stiller mindre krav til fuktighet og temperatur enn andre vanlige hussopper, og ved at den kan bre seg gjennom murverk. Men mangelens karakter er ikke alene avgjørende for hevningsspørsmålet. Det er i rettspraksis en rekke eksempler på at angrep av ekte hussopp bare har ledet til prisavslag. Hussoppangrepets omfang må bestemmes ut fra forholdene i 1994, da mangelen kom for en dag. Riktignok er det i prinsippet forholdene på det tidspunkt kjøperne overtok leiligheten som skal legges til grunn, dvs forholdene i juni 1988. Men i og med at hussoppangrepet var i gang allerede da, og at det i perioden 1988-94 var under fortsatt, kontinuerlig utvikling, må selgerne ha risikoen også for merskader som følge av soppangrepet frem til 1994, da det ble oppdaget og reklamasjon fant sted. Hussoppangrepets omfang i 1994 er ikke nærmere klarlagt av lagmannsretten. Lagmannsrettens fremstilling, som jeg har gjengitt foran, viser imidlertid at omfanget også da var betydelig. Likevel mener jeg at omfanget, sett i sammenheng med skadens karakter, ikke alene kan være tilstrekkelig til å begrunne hevning slik denne saken for øvrig ligger an. At omkosningene til å utbedre mangelen vil representere et betydelig beløp - noe jeg kommer tilbake til - ser jeg heller ikke som avgjørende i seg selv. Ved sin vurdering av kontraktsbruddet har lagmannsretten lagt særlig vekt på at selgerne ved kontraktsslutningen unnlot å gi kjøperne opplysninger om de råteskadene som var søkt utbedret, jf avhendingslova § 3-7. Ut fra lagmannsrettens fremstilling av saksforholdet må det imidlertid, som nevnt, legges til grunn at selgerne verken kjente til eller burde ha forstått at det var et hussoppangrep i eiendommen. Det selgerne kjente til og unnlot å opplyse om, var en råteskade. Dette er noe annet Side 1519 enn en hussoppskade. Unnlatelsen av å gi opplysninger om råteskaden kan derfor etter min mening ikke tillegges den avgjørende betydning ved vurderingen av kontraktsbruddet som lagmannsretten har tillagt det”.

Ofte vil årsaksforholdene til at sopp- og råteskader utvikle seg være komplekse, og vil kunne ha flere samvirkende årsaker, jf. LB 2009 s. 2906 (Borgarting lagmannsrett):

”Årsakene antas å være komplekse. For det første medfører selve konstruksjonen med kjeller uten sikring mot avdamping fra grunnen, som består av jord og berg, særlig risiko for råteskader og sopp- og skadedyrangrep. Mangelfull drenering rundt huset kan ha påvirket situasjonen. Videre ble det kort tid før ankeforhandlingen oppdaget at noe drenering er ledet gjennom en støpt kulvert eller kanal gjennom kjellerrommet. I følge de fagkyndige kan dette være en tilfredsstillende måte å drenere på dersom systemet er lukket. I dette tilfellet er kanalen dekket med en utett plate som avgir fuktighet fra vannet i kanalen. Endelig kan feil legging av plast ved isolering av vegg ha spilt en viss rolle”.

I Rt. 1928 s. 1041 (s. 1045) ble det også lagt til grunn at selger heftet for soppskade, selv om det ved risikoens overganh ikke var utviklet hussopp fullt ut, mens det likevel ”fandtes raattenskap i gulvet”:

”Jeg kan i disse uttalelser ikke finde et tilstrækkelig bevis for, at gulvet under butikken i 1922 da handelen blev avsluttet, var angrepet av den farlige egte hussop. Men det er efter min mening sandsynlig, at det allerede dengang fandtes raattenskap i gulvet, og forsaavidt kan jeg ogsaa henvise til hvad appellantens far selv har oplyst i en erklæring av 12 juni 1927, hvor han blandt andet sier: « Ved den lille aapningen i gulvet la jeg merke til, at der var noget beskadiget træverk, men trodde ikke det var saa farlig.» Og videre kan jeg henvise til hvad der er oplyst av endel av de i saken avhørte vidner, saaledes murmester Gustav B. Kielland, som i en erklæring av 23 oktober 1925 uttaler, at han mener, at den raattenskap han fandt ved sin undersøkelse i 1925 skrev sig allerede fra straks efter husets opførelse murmester Gundersen, som under tingsvidnet i juni 1927 blandt andet uttaler, at han ikke ansaa det udelukket at trævirket under butikgulvet kan ha været i den tilstand det nu er en række av aar, kanske i 15 à 20 aar, og O. Blyth, som i en erklæring av 7 januar 1927 bemerker, at efter det omfang den raatne træmasse er gjennemsyret av, maa den efter hans mening være begyndt for ca. 20 à 25 aar siden. Men om saa er, at gulvet under butikken allerede i 1922 var opraatnet, maatte efter min mening N. Richardsen straks han var blit opmerksom herpaa ha gjort en saadan mangel gjældende like overfor sælgeren”.

© Advokatfirmaet RUV (Org nr.: 996 276 155)