Hvis avtalen klart sier at eiendommen skal være i en bestemt tilstand, og eiendommen ikke er i samsvar med det som er spesifisert, vil det klart foreligge en mangel. Avtalens ordlyd vil imidlertid sjelden kunne regulere alle spørsmål om hvilken tilstand eiendommen skal ha, og det vil også kunne reises spørsmål om hva som skal til for at det foreligger et avvik fra det avtalte. Det vil derfor ofte være nødvendig å utfylle avtalen med mer generelle forutsetninger og prinsipper, og foreta en såkalt «abstrakt» mangelsbedømmelse gjennom å ta stilling til de forutsetninger som normalt må ligge til grunn om eiendommens beskaffenhet ved eiendomskjøp.

I norsk rett er det et prinsipp om at kontraktsgjenstanden skal være ”alminnelig god vare” dersom annet ikke er avtalt. Avhendingsloven § 3-2 fastlegger alminnelig forutsatte krav til eiendommens normale tilstand/beskaffenhet, mens avhendingsloven § 3-4 fastsetter krav om det som skal følge med til eiendommen, dersom ikke annet er avtalt. Utenfor forbrukerkjøp kan man avtale seg bort fra disse kravene, men dersom intet spesifikt er avtalt om eiendommens tilstand, så vil eiendommen forutsettes etter avtalen å være i samsvar med kravene i avhendingsloven §§ 3-2 og 3-4.

Eiendommen vil med mindre det motsatte er avtalt ha mangel dersom disse alminnelige forutsetninger ikke er oppfylt. Kjøper kan i så tilfelle gjøre gjeldende misligholdsbeføyelser etter avhendingsloven § 3-9, selv om eiendommen er solgt som den er, dersom selger burde ha opplyst om disse manglene eller opplyste uriktig om dem, eller dersom manglene medfører at eiendommen ved kjøpet var i vesentlig dårligere stand enn kjøperne har hatt grunn til å regne med ut fra kjøpesummen og forholdene ellers. De generelle krav til tilstanden til eiendommen er nedfelt i avhendingsloven § 3-2, og eiendommen vil ha mangel dersom ikke eiendommen samsvarer med:

1. Vanlige formål som tilsvarende eiendommer brukes til 2. Spesielle formål hos kjøper som selger måtte kjenne til eller 3. Offentligrettslge krav ved forbrukerkjøp.

”§ 3-2. Generelle krav til tilstanden (1) Eigedomen har mangel dersom han ikkje a) høver for dei føremål som tilsvarande eigedomar vanlegvis vert brukt til, eller b) høver for eit særleg føremål som seljaren var eller måtte vere kjent med då avhendinga vart avtalt. Dette gjeld likevel ikkje når tilhøva viser at kjøparen for så vidt ikkje bygde på seljarens sakkunnskap eller vurdering, eller ikkje hadde rimeleg grunn til å gjere det. 1 (2) Ved forbrukarkjøp som nemnt i § 1-2 tredje ledd skal eigedomen vere i samsvar med offentlegrettslege krav som er stilt i lov eller i medhald av lov, og som gjaldt for eigedomen på den tida då avtala vart inngått. Dette gjeld likevel ikkje dersom tilhøva viser at kjøparen for så vidt ikkje bygde på seljarens sakkunnskap og vurdering, eller ikkje hadde rimeleg grunn til å gjere det”.

Eiendommen skal dermed etter avhendingsloven § 3-2 første ledd bokstav a) svare til det kjøperen vanligvis har grunn til å vente ved kjøp av en slik type eiendom ut fra pris, alder, standard mv. Etter avhendingsloven § 3-2 første ledd bokstav b) har eiendommen også mangel dersom selgeren var eller måtte være kjent med et spesielt formål kjøperen skal bruke eiendommen til, som utleiebolig, seniorbolig, næringsformål mv. Endelig vil eiendommen også ha mangel i forbrukerkjøp dermed etter avhendingsloven § 3-2 annet ledd, dersom den ikke samsvarer med offentligrettslige krav. For de to siste vilkår i b og annet ledd er det likevel ikke mangel dersom kjøper ikke bygde på selgerens fagkunnskap eller vurderinger under avtaleinngåelsen.

I Rt. 2003 s. 1312 (avsnitt 36-38) ble det bygget på både alminnelige og spesielle forutsetninger ved eiendomskjøpet da det ble lagt til grunn at det forelå mangel ved en eiendom, som følge av at eiendommen ikke kunne benyttes til utleue av hybelleilighet på grunn av mangelfull lydisolering:

“Jeg antar at en vanlig kjøper vil legge betydelig vekt på at en separat hybelleilighet er egnet til utleie til utenforstående, med de inntektsmuligheter dette kan gi. Når slik utleie ikke blir mulig, eller i det minste blir praktisk vanskeliggjort ved at lydisolasjonen ikke tilfredsstiller de krav som gjelder mellom ulike boenheter, må dette ses som et avvik fra det en kjøper normalt kan forvente. Den uklarhet som her har oppstått, må Tenk-Bygg som selger og den profesjonelle part i avtaleforholdet være nærmest til å ta risikoen for. Det at Jan-Ingar Hagen var utdannet tømrer og således var mer bygningskyndig enn en vanlig kjøper, kan etter mitt syn ikke forandre dette utgangspunkt. At han utviste en betydelig aktivitet for å få bedret lydforholdene i huset, og at hans ønsker ble tatt til følge, kan heller ikke få særlig betydning. Jeg kan heller ikke legge vekt på at hans uttrykte plan for hybelleiligheten på dette tidspunkt var å leie ut til sin svigermor. Jeg tilføyer at hensikten bak forskriften tilsier en mest mulig objektiv vurdering av forholdene, ut fra boligens faktiske karakter. En boligeiendom som er utformet slik at separat utleie er mulig, bør, med mindre annet er særskilt avtalt, tilfredsstille de krav som gjelder til selvstendige boenheter. Jeg er derfor kommet til at boligen, når den ikke tilfredsstilte byggeforskriftens krav til lydisolering i flerfamiliehus, ikke var i samsvar med avtalen. Det foreligger mangel etter avhendingslova, og Hagen har krav på prisavslag etter lovens § 4-8 jf. § 4-12. Partene er enige om at prisavslaget i dette tilfellet utgjør 150.000 kroner. Dette gir et resultat i samsvar med byrettens domsslutning, som på dette punkt blir å stadfeste”.

I forarbeidene til avhendingsloven Ot.prp.nr.66 (1990-1991) s. 80 og 81 er det gitt flere eksempler på når en eiendom ikke vil være i samsvar med alminnelige forutsetninger ved eiendomskjøp, eller kjøpers spesielle forutsetninger ved et konkret eiendomskjøp:

”Som eit døme på eit eigedomskjøp som (etter dei nærare omstenda) kan gå inn under bokstav a, kan nemnast kjøp av ein bustad kor det viser seg at det på grunn av asbest e a i bygningsmaterialane er helseskadeleg å bu i huset. Eit døme som kan gå inn under bokstav b kan vere eit næringsbygg kjøpt for bruk til bilverkstad, noko seljaren har fått vite, og det så viser seg at bereevna til golva er for lita til å tole vekta av bilar. Når det gjeld eigenskapar ved framlagt prøve eller modell slik som omhandla i lausøyrekjøpslova §17 andre ledd bokstav c, har departmentet funne dette for lite praktisk til å skulle ha ei tilsvarande føresegn i avhendingslova. Men heilt uaktuelt er det ikkje at t d ein seljar viser fram ei leilegheit som døme på ei anna leilegheit kjøparen så kjøpar, t d i samband med kjøp av ein eigarseksjon i bygning under oppføring. Det kan også vere at seljaren viser fram ting av same slag som skal vere tilhøyrsle til den eigedomen kjøparen skal ha. I slike tilfelle vil det ofte vere naturleg å rekne samsvar med det framviste som ein bindande avtaleføresetnad, slik at ein på den måten når same resultatet som om det fantes ein regel i avhendingslova som i lausøyrekjøpslova §17 andre ledd bokstav c. (Lausøyrekjøpslova §17 andre ledd bokstav d - krav til emballering m.v - synest derimot heilt uaktuell.) I ein nyare kommentar har Forbrukarrådet teke til orde for og å ha ei generell føresegn om at ein eigedom har mangel dersom han ikkje tilfredsstiller dei krav ein generelt kan stille til likearta eigedomar når ein også tek omsyn til pris. Departementet går likevel ikkje inn for ei generell føresegn om dette i tillegg til det som følgjer av utkastet §3-2 fyrste ledd. Dette er fordi føresegnene om at eigedomen skal høve til visse føremål - særleg bokstav a om vanlege føremål - m.a tek sikte på nettopp det Forbrukarrådet nemner. Rett nok kjem prismomentet berre indirekte inn i §3-2 fyrste ledd, nemleg på det viset at prisen på den eigedomen som er avhenda (ved riktig prising), vil vere med å avgjere kva for eigedomar det er riktig å samanlikne med. Likevel vert det ei meir samansett vurdering, noko departementet meiner oftast vil vere bra”.

© Advokatfirmaet RUV (Org nr.: 996 276 155)