Det er viktig for fast eiendom å ha med seg at systemet i avhendingsloven er slik at ikke enhver mangel kan gjøres gjeldende som et mangelskrav, når eiendommen er solgt som den er (as is) (se nedenfor under Eiendom solgt as is). Som nevnt selges jo så og si alle eiendommer i dag ”som den er” i besiktiget stand. Lovens system ved eiendom solgt som den er (as is), er at eiendommen må være i vesentlig dårligere stand enn kjøper hadde grunn til å regne med etter en objektiv vurdering av manglenes verdi for å kunne gjøre mangelskrav gjeldende. Alternativt må manglene knyttes opp mot konstatert opplysningssvikt fra selger eller hans representanter etter avhendingsloven §§ 3-7 og 3-8, jf. avhendingsloven § 3-9.

I Rt. 2001 s. 369 (Takstmannsdommen s. 373) ble begrensningene i de mangler kjøper kan påberope seg ved eiendom solgt som den er, oppsummert slik:

“Innledningsvis nevnes at tvisten gjelder en bolig som er solgt «som han er», jf. avhendingsloven § 3-9. Eiendommen kan likevel ha mangel hvor dette følger av § 3-7 om manglende opplysninger om eiendommen eller § 3-8 om uriktige opplysninger. Den har også mangel i de tilfelle eiendommen er i vesentlig dårligere stand enn kjøper hadde grunn til å regne med ut fra kjøpesummen og omstendighetene for øvrig”.

Ved eiendommer solgt ” as is” må manglenen således enten knyttes opp mot selgers opplysningssvikt eller ha et visst verdimessig prosentvis eller kvalitativt avvik samlet sett for at byggtekniske feil og skjulte feil og mangler skal gi rett til misligholdsbeføyelser som prisavslag, retting, heving og erstatning.

Derfor vil mangler ved eiendommens tilstand og tilbehør som ikke oppfyller vilkåret om at eiendommen er i ”vesentleg ringare stand enn kjøparen hadde grunn til å rekne med ut frå kjøpesummen og tilhøva elles” ofte rubriseres under reglene om opplysningssvikt etter avhendingsloven §§ 3-7 og 3-8, som forutsetter at selger har opplyst noe uriktig om eiendommens beskaffenhet, eller at selger har unnlatt å opplyse om eiendommens tilstand og kjøper hadde grunn til å rekne med å få slike opplysninger.

© Advokatfirmaet RUV (Org nr.: 996 276 155)