Utgangpunktet etter avhendingsloven § 3-1 første ledd, er at en eiendom har mangel dersom den ikke er i samsvar med de krav til kvalitet, utrustning og annet som følger av avtalen. Om eiendommen ikke er i samsvar med avtalen vil også måtte tolkes opp mot de generelle krav og alminnelige eller spesielle forventninger til eiendommen hos kjøper som følger av avhendingsloven § 3-2, og reglene i avhendingsloven § 3-4 om det som skal følge med eiendommen av tilbehør. I tillegg kan det foreligge mangel ved opplysningssvikt etter avhendingsloven §§ 3-7 og 3-8.

Utgangspunktet for mangelsvurderingen er avhendingsloven § 3-1:

”§ 3-1. Innleiande føresegn (1) Eigedomen har mangel dersom han ikkje er i samsvar med dei krav til kvalitet, utrusting og anna som følgjer av avtala. §§ 3-2 til 3-6 gjeld i den grad det ikkje i samsvar med § 1-2 er avtalt noko særskilt. (2) Ved vurderinga av om eigedomen har mangel, skal ein leggje til grunn tidspunktet då vågnaden etter § 2-4 andre ledd eller etter avtala gjekk over på kjøparen. Det kan vere ein mangel endå om ein feil fyrst viser seg seinare. (3) Seljaren svarer og for mangel som oppstår seinare dersom årsaka til mangelen er eit avtalebrot frå seljaren. Det same gjeld dersom seljaren ved garanti eller på annan måte har teke på seg ansvar for eigenskapar eller anna ved eigedomen fram til eit seinare tidspunkt”.

Mangelsvurderingen er i utgangspunktet objektiv, og fastleggingen av hva som følger av avtalen skal skje etter den objektive tolkingsteori for å tolke seg frem til hva ”partene med rimelighet har ment”. Man kan imidlertid legge vekt på subjektive momenter til en viss grad som anses bevist, og særlig hos en mindre profesjonell part, mens det må legges til grunn en relativt streng objektiv vurdering mellom profesjonelle parter, jf. Rt. 2002 s. 1155 (s. 1159):

”Utgangspunktet om en objektiv fortolkning med basis i kontrakten kan også uttrykkes slik at den som hevder en forståelse i strid med kontraktens ord, har bevisbyrden for at dette var partenes felles forståelse på avtaletiden, jf. Haaskjold: Kontraktsforpliktelser, Oslo 2002 side 102. At prinsippet om objektiv fortolkning har særlig styrke i avtaler mellom næringsdrivende, understrekes av forretningslivets behov for sikkerhet og forutberegnelighet, som åpenbart fremmes best av en tolkning basert på objektive, tilgjengelige elementer. Jeg antar også at det er riktig, som fremholdt av den ankende part, at betydningen av en fortolkning basert på avtalens ordlyd kan være økende. Det forekommer formentlig ofte at tredjeparter må forholde seg til avtalte rettigheter, enten i forbindelse med garanti- eller sikkerhetsstillelse eller ved overdragelser, for eksempel av fast eiendom med tilknyttete utleieavtaler. Hensynet til tredjeparter taler for en objektiv fortolkning basert på avtalens tekst. Jeg viser i så måte til Rt-1998-1584, som riktignok gjaldt tolkning av selskapsvedtekter ved forkjøpsrett til aksjer. Men subjektive fortolkningsmomenter har også sin selvsagte plass i næringslivets kontrakter. Kan det påvises at kontraktspartene har hatt en felles forståelse som avviker fra kontraktens ordlyd, må dette legges til grunn i rettsforholdet mellom dem. Det generelle utgangspunkt jeg har angitt kan likevel ha betydning for den bevisstyrke som i slike tilfeller må kreves”.

I Rt. 2006 s. 1076 (avsnitt 45 og 46) ble det gitt følgende oppsummering av utgangspunktet for mangelsvurderingen:

“En eiendom har etter avhendingsloven § 3-1 første ledd en mangel dersom den ikke er i samsvar med de krav til « kvalitet, utrusting og anna » som følger av avtalen, jf. også § 3-2 første ledd, som stiller krav om funksjonsdyktighet. Etter § 3-2 annet ledd skal eiendommen ved forbrukerkjøp « vere i samsvar med offentlegrettslege krav som er stilt i lov eller i medhald av lov, og som gjaldt for eigedomen på den tida då avtala vart inngått ». Det fremgår av dagjeldende byggeforskrift 1987 punkt 42:1 at grunn skal dreneres eller bygningen isoleres, slik at det ikke oppstår skadelig fuktighet i bygningen. Tidspunktet for bedømmelsen av om det foreligger en mangel, er når kjøperen har overtatt bruken av eiendommen, jf. lovens § 3-1 annet ledd. Det er enighet mellom partene om at Brkanovic kan gjøre mangelskrav gjeldende mot Boetablering i samme grad som hans selger kan gjøre krav gjeldende, jf. avhendingsloven § 4-16”.

Forsinkelse, dvs. at det ikke er levert til avtalt tid, er også mislighold/avvik fra avtalen, men reguleres etter avhendingsloven § 4-1 flg. Dersom ingenting leveres overhodet, anses fullstendig uteblitt levering også som forsinkelse og følger reglene for forsinkelse.

© Advokatfirmaet RUV (Org nr.: 996 276 155)