Hva er en mangel?

Mangel er et konstatert avvik mellom det kjøper har fått ved overtakelsen av eiendommen, og det som rimeligvis kan anses som avtalt eller klart forutsatt mellom partene at kjøper skal få. Mangelsbegrepet omfatter således at eiendommen ikke har avtalte eller forutsatte egenskaper. Les mer...

Mangelsvurderingen

Utgangpunktet etter avhendingsloven § 3-1 første ledd, er at en eiendom har mangel dersom den ikke er i samsvar med de krav til kvalitet, utrustning og annet som følger av avtalen. Om eiendommen ikke er i samsvar med avtalen vil også måtte tolkes opp mot de generelle krav og alminnelige eller spesielle forventninger til eiendommen hos kjøper som følger av avhendingsloven § 3-2, og reglene i avhendingsloven § 3-4 om det som skal følge med eiendommen av tilbehør. I tillegg kan det foreligge mangel ved opplysningssvikt etter avhendingsloven §§ 3-7 og 3-8. Les mer...

Mangelsvurderingen og as is

Det er viktig for fast eiendom å ha med seg at systemet i avhendingsloven er slik at ikke enhver mangel kan gjøres gjeldende som et mangelskrav, når eiendommen er solgt som den er (as is) (se nedenfor under Eiendom solgt as is). Som nevnt selges jo så og si alle eiendommer i dag ”som den er” i besiktiget stand. Lovens system ved eiendom solgt som den er (as is), er at eiendommen må være i vesentlig dårligere stand enn kjøper hadde grunn til å regne med etter en objektiv vurdering av manglenes verdi for å kunne gjøre mangelskrav gjeldende. Alternativt må manglene knyttes opp mot konstatert opplysningssvikt fra selger eller hans representanter etter avhendingsloven §§ 3-7 og 3-8, jf. avhendingsloven § 3-9. Les mer...

Krav til eiendommens tilstand

Hvis avtalen klart sier at eiendommen skal være i en bestemt tilstand, og eiendommen ikke er i samsvar med det som er spesifisert, vil det klart foreligge en mangel. Avtalens ordlyd vil imidlertid sjelden kunne regulere alle spørsmål om hvilken tilstand eiendommen skal ha, og det vil også kunne reises spørsmål om hva som skal til for at det foreligger et avvik fra det avtalte. Det vil derfor ofte være nødvendig å utfylle avtalen med mer generelle forutsetninger og prinsipper, og foreta en såkalt «abstrakt» mangelsbedømmelse gjennom å ta stilling til de forutsetninger som normalt må ligge til grunn om eiendommens beskaffenhet ved eiendomskjøp. Les mer...

Tilbehør og medfølgende rettigheter

Eiendomstransaksjonen omfatter både fast tilbehør og tinglige rettigheter og fordringer som knyttes til eiendommen. Kjøper er etter overtakelsen eier av eiendommen i forhold til å ha rett til å overta det som følger med eiendommen. Som fast eiendom reknes selve tomtegrunnen og bygninger, og ellers andre innretninger som er varig forbundet til tomtegrunnen. Eksempelvis vil flaggstang, gjerde, brygge og annekser følge med siden disse sitter fast i grunnen. I forarbeidene til avhendingsloven Ot.prp.nr.66 (1990-1991) s. 61 er det sagt følgende om hva som normalt omfattes av eiendommen. Les mer...

Brudd på offentligrettslige krav

I forbrukerkjøp er det et sentralt prinsipp i forhold til miljø, produktsikkerhet og allmennhelse at tingen skal være i samsvar med offentligrettslige krav. Tilsvarende prinsipp gjelder også ved fast eiendom, idet offentligrettslige krav skal ivareta et sunt og sikkert bomiljø for både beboere og naboer, og ny eier (kjøper) vil være offentligrettslig forpliktet som eier å bringe eiendommen i samsvar med offentligsrettslige krav. Les mer...

Skjulte mangler

Skjulte feil og mangler er mangler som ikke er synlige ved første besiktigelser, og som først vil dukke opp etter at kjøper har overatt eiendommen og dermed risikoen. Forutsetningsvis vil alle feil og mangler som gjøres gjeldende i saker om avhending av fast eiendom dreie seg om skjulte feil og mangler, fordi det er et sentralt prinsipp innenfor eiendomsoverdragelser at kjøper ikke kan gjøre gjeldende mangelskrav for forhold som han kjente til eller måtte kjenne til da avtale ble inngått. Etter avhendingsloven § 3-10 første ledd kan ikke kjøperen gjøre gjeldende ”som mangel noko kjøparen kjente eller måtte kjenne til då avtala vart inngått”. Les mer...

Rettsmangler

Rettsmangler omfattes også av mangelsbegrepet, og innebærer at kjøper ikke har fått den rett til eiendommen overfor tredjemann som avtalen legger til grunn. Et annet uttrykk er at eiendommen lider av vanhjemmel. Det vil for eksempel være en rettsmangel, dersom eiendommen er beheftet med panteheftelser, uten at panteheftelsen var en del av avtalen, eller dersom eiendommen er beheftet med annen heftelse – som bruksrett, borett, servitutt mv. Dersom det er avtalt at eiendommen skal følge med heftelser, vil det naturligvis ikke være mangel. Det vil også være rettsmangel, dersom eiendommen helt eller delvis eies av en tredjemann. Rettsmangler er regulert i avhendingsloven § 4-17: Les mer...

© Advokatfirmaet RUV (Org nr.: 996 276 155)