Eiendommen vil være forsinket dersom selgeren ikke gir fra seg skjøte eller lar kjøperen overta bruken av eiendommen til avtalt tid. Ved forsinkelse kan kjøper ikke kreve retting og normalt ikke prisavslag, fordi eiendommen ikke er overtatt av kjøperen ennå. De misligholdsbeføyelser som kjøper normalt kan gjøre gjeldende ved forsinkelse i forhold til overtakelse av eiendommen er derfor angitt i avhendingsloven § 4-1:

”§ 4-1. Innleiande føresegn (1) Gir ikkje seljaren frå seg skøyte eller bruken av eigedomen til rett tid, utan at dette står på kjøparen eller omstende kjøparen har vågnaden for, kan kjøparen krevje oppfylling etter § 4-2, heve etter § 4-3, krevje skadebot etter § 4-5, halde tilbake kjøpesummen etter § 4-6. (2) Med unntak av § 4-3 andre ledd gjeld føresegnene om forseinking tilsvarande så langt dei høver der seljaren ikkje i tide oppfyller andre skyldnader etter avtala”.

Kjøperen kan etter bestemmelsen ved forsinkelse kreve oppfyllelse av avtalen, heving, erstatning og tilbakeholdelse av kjøpesummen. Kjøper er ikke forhindret fra å gjøre gjeldende flere beføyelser samtidig, men et eventuelt erstatningskrav skal likevel ta hensyn eventuell tilbakeføring av ytelser under heving mv.

Ved forsinkelse vil den vanligste misligholdsbeføyelsen være tilbakeholdelse av ytelsen dvs, kjøpesummen eller eiendommen, og at den misligholdende part da svarer forsinkelsesrenter for kjøpesummen eller må erstatte eventuell erstatning for boligen. Erstatningsbeløp kan i tillegg også omfatte rett til å leie bolig mv., dersom selger er forsinket med å la kjøper overta bruken til avtalt tid.

I forarbeidene til avhendingsloven Ot.prp.nr.66 (1990-1991) s. 96 og 97 er det sagt følgende om kjøpers misligholdsbeføyelser overfor selger ved forsinkelse:

”Forseinking frå seljarens side har ein med å gjere der seljaren ikkje gir i frå seg skøyte eller overlet bruken til kjøparen til rett tid, utan at dette står på kjøparen eller omstende denne har vågnaden for. Forseinkinga kan med andre ord anten gjelde den juridiske råderetten (skøyte) eller den fysiske råderetten (bruken), eller begge delar. Forseinking har ein med å gjere både der oppfylling i det heile tatt ikkje finn stad, og der avtala vert oppfylt, men for seint. Føresegnene i kapittel 4 fyrste del (§§ 4-1 til 4-7) gjeld alle desse formene for forseinking. §4-1 gir berre eit oversyn, vilkåra for dei ulike rettane går fram av dei einskilde paragrafane utetter i kapittel 4. Fyrste ledd seier kva for rettar kjøparen kan gjere gjeldande ved forseinking som nemnt. Dette er rett til å krevje oppfylling, jf §4-2, til å heve, jf §43, krevje skadebot, jf §4-5, eller til å halde tilbake kjøpesummen, jf §4-6. Opprekninga er ikkje meint å vere uttømmande. Til dømes vil §§ 6-1 og 6-2 kome inn der det dreier seg om forventa avtalebrot. Fyrste ledd er ikkje utforma slik at dei ulike rettane utelet kvarandre. Kjøparen kan t d både halde tilbake ytinga si og krevje skadebot dersom vilkåra er til stades. I lausøyrekjøpslova er det sagt uttrykkjeleg at retten til skadebot ikkje fell bort der kjøparen også gjer andre rettar gjeldande, jf lausøyrekjøpslova §22 fyrste ledd andre punktum. Departementet har ikkje funne det nødvendig å seie dette i avhendingslova. Fyrste ledd er eigentleg ei rein oversiktsføresegn utan sjølvstendig materielt innhald, bortsett frå når det gjeld atterhaldet for forseinking som står på kjøparen eller omstende kjøparen har vågnaden for. I andre ledd er det sagt at føresegnene om forseinking skal gjelde tilsvarande så langt dei høver der seljaren ikkje i rett tid oppfyller andre skyldnader seljaren har etter avtala. Sivillovbokutvalet har i sitt lovframlegg ei tilnærma lik føresegn, jf framlegget til §19 siste ledd. Kjøparen kan såleis krevje oppfylling, skadebot eller halde tilbake kjøpesummen (eventuelt ein del av denne). I prinsippet vil han eller ho og kunne heve kjøpet såframt misleghaldet er vesentleg. Slike andre skyldnader kan t d vere å gjere arbeid for å ruste opp eigedomen (utan at dette fråtek avtala samla sett preget av å vere ei avhendingsavtale, jf §1-1 andre ledd). Når det gjeld slike sideskyldnader som går inn under andre ledd, er det gjort unntak frå § 4-3 andre ledd som gjeld heving der kjøparen har gitt seljaren ein tilleggsfrist for oppfyllinga og fristen har gått ut”.

© Advokatfirmaet RUV (Org nr.: 996 276 155)