Etter avhendingsloven § 4-19 annet ledd er det ved fast eiendom en absolutt reklamasjonsfrist som i utgangspunktet er på 5 år, som begynner å løpe fra eiendommen ble overtatt. I forarbeidene til avhendingsloven Ot.prp.nr.66 (1990-1991) er det redegjort for regelen på s. 117:

”Andre ledd inneheld ein absolutt frist for kor seint kjøparen kan gjere avtalebrot gjeldande overfor seljaren. Fristen er 5 år, og vil gjelde generelt for alle kjøp, likevel slik at føresegna vil vere fråvikeleg utanfor forbrukarkjøp, jf § 1-2 fyrste og andre ledd. Utgangspunktet for den absolutte fristen etter andre ledd er den dagen kjøparen tek over bruken av eigedomen. Dette gjeld utan omsyn til om kjøparen er forseinka med å gjere dette. Det er frå dette tidspunktet kjøparen har høve til å undersøke om det er manglar ved eigedomen. Sjå nærare om dette i dei allmenne merknadene avsnitt 4.8. Ved forseinking er ikkje 5-årsregelen særleg praktisk, men han vil i prinsippet også gjelde her. For rettsmanglar m.m gjeld same utgangspunkt for fristberekninga. Etter andre ledd andre komma gjeld 5-årsfristen ikkje der seljaren ved garanti eller avtale har teke på seg ansvar for misleghald i lengre tid. I og for seg er dette noko som ikkje er nødvendig å ha med her, i det dette allereie følgjer av § 1-2 om høvet til å fravike lova”.

Ved oversitting av en absolutt frist, er hovedregelen at mangelskravet er for gammelt og ikke kan gjøres gjeldende, uansett om mangelen har vært der siden overtakelse av kontraktsgjenstanden og man ikke har oppdaget den tidligere. Selv om selger innlater seg på realitetsdrøftelser, vil den absolutte frist ikke fravikes. Den absolutte frist har dermed samme preklusive virkning som foreldelsesreglene. Når kjøpet er for gammelt, så tapes alle misligholdsbeføyelser. Et generelt unntak er likevel dersom selger gjennom avtalt garanti har påtatt seg ansvaret for lenger tid, eksempelvis at man gir ti års garanti på eiendommen.

Ved overtredelse av den absolutte fristen på 5 år, er det uten betydning om mangelen nettopp ble oppdaget. Den relative fristen ”innen rimelig tid” løper innenfor den absolutte fristen på fem år, og om kravet er i behold vil således være avhengig av at det både er reklamert innenfor den absolutte frist (den absolutte yttergrense for å kunne påberope seg mangel), så vel som innenfor den relative frist (den relative frist for å reagere og si fra til den som skal levere når mangel er oppdaget). De absolutte frister markerer således når kjøpet er blitt så gammelt at den som har levert uansett ikke lenger har noen risiko for at tingen er mangelfull, og har mye til felles med foreldelsesreglene ved å avskjære ellers berettigede krav (preklusiv virkning).

Imidlertid dersom selger har vært grovt uaktsom, uærlig eller for øvrig har handlet i strid med god tro, vil det imidlertid være uten betydning at reklamasjonen er fremsatt for sent, jf. avhendingsloven § 4-19 tredje ledd. Likevel er det i rettspraksis en meget høy terskel for at man sier at selger har opptrådt grovt uaktsomt eller svikaktig. Det vil likevel ved de klare og typiske sviktilfellene være uten betydning om den absolutte frist er oversittet, jf. Ot.prp.nr.66 (1990-1991) s. 117:

“I tredje ledd er det ei føresegn om at seljaren ikkje kan gjere gjeldande at det er reklamert for seint (etter fyrste eller andre ledd) dersom seljaren har vore grovt aktlaus, uærleg eller for øvrig handla i strid med god tru. Føresegna svarer til lausøyrekjøpslova § 33, og meininga er at ho skal ha same innhald. Ein skilnad vil det likevel vere; lausøyrekjøpslova § 33 gjeld berre i høve til reklamasjon ved manglar, men etter avhendingslova vil føresegna gjelde generelt ved avtalebrot på seljarens side, sjå nærare om dette ovanfor. Lausøyrekjøpslova § 33 er omtalt i Ot.prp.nr.80 (1986-1987) s 82 med tilvisingar. Her heiter det m a: « Bestemmelsen dekker i første rekke de tilfelle som er nevnt i FN-konvensjonen art 40, nemlig hvor mangelen beror på faktiske forhold som selgeren kjente eller ikke kunne ha vært ukjent med, og som han ikke gjorde kjent for kjøperen, [...]. Men § 33 kan i prinsippet tenkes anvendt også hvor selgeren på annen måte har opptrådt i strid med redelighet og god tro. »”

Dersom det gjøres gjeldende krav mot tidligere salgsledd, må reklamasjonen også rettes mot tidligere salgsledd innen den relative og absolutte frist, og ikke bare mot selger i det direkte salgsledd.

© Advokatfirmaet RUV (Org nr.: 996 276 155)