Fristen for å reklamere vil ved fast eiendom være ”innen rimelig tid” fra kjøper oppdaget eller burde oppdaget misligholdet (både mangel og forsinkelse). Her er det viktig å bemerke at kjøper normalt har en plikt til å undersøke eiendommen innenfor rimelighetens grenser så snart som mulig etter overtakelse (undersøkelsesplikt), slik at reklamasjonsfristen vil kunne begynne å løpe fra da mangelen burde vært oppdaget etter en konkret skjønnsmessig vurdering. Man må da se hen til mangelens art og hvor skjult manglene har vært, samt kjøper profesjonalitet og eventuelle fagkunnskap mv.

Ofte oppdages ikke manglene før man tar til med andre utbedringsarbeider, eller det viser seg symptomer i form av vond lukk eller flekker mv. I slike tilfeller vil ikke kjøper ha noen foranledning til å reklamere tidligere på grunn av manglende mulighet til å oppdage manglene. Imidlertid dersom manglene var så synlige eller tilgjengelige at kjøper burde ha oppdaget dem før reklamasjonen, skal spørsmålet om det er reklamert innen rimelig tid ta utgangspunkt i det tidspunkt da mangelen burde ha vært oppdaget, selv om mangelen først ble oppdaget senere.

Hva som ligger innenfor begrepet rimelig tid, er i forarbeidene til avhendingsloven Ot.prp.nr.66 (1990-1991) s. 117 beskrevet slik:

”Kva som nærare ligg i rimeleg tid vil måtte avhenge av ei konkret vurdering der ein m.a må leggje vekt på kva slags kjøpar ein har med å gjere (t d forbrukar eller næringsdrivande). Ein må i større grad kunne krevje rask reklamasjon frå ein profesjonell enn frå ein forbrukar. Vidare må det kunne leggjast vekt på kva slags sakkunnskap kjøparen har om eigedomen, og kva slags eigedom som vert kjøpt. Ved forseinking kan det etter tilhøva vere naturleg og rimeleg at kjøparen ventar med å reklamere til forseinkinga har opphøyrd eller omfanget elles er klarlagt, samanlikn reklamasjonsføresegna for forseinking i lausøyrekjøpslova § 29”.

Rettspraksis har tidligere ansett tre og en halv måned som for sen reklamasjon, selv om man alltid skal vurdere hvert enkelt tilfelle konkret i forhold til når mangelen ble oppdaget eller burder vært oppdaget, jf. LB 2001 s. 02270 (Borgarting):

“Etter avhendingsloven § 4-19 mister kjøperen retten til å gjøre misligholdsbeføyelser gjeldende dersom det ikke er reklamert i rimelig tid etter at mangelen er oppdaget eller burde ha vært oppdaget. Hva som er rimelig tid beror på en skjønnsmessig vurdering av forholdene i saken. Som ett eksempel fra rettspraksis nevnes dom gjengitt i Rt-1999-408 der reklamasjon etter tre og en halv måned ble ansett å være for sent fremsatt. I tilfelle der det er godtatt en lengre reklamasjonsfrist, har det vært nødvendig å bruke tid for å bringe klarhet i skadeforholdene”.

I Høyesteretts dom HR-2010-233-A er det nå avklart at hensynet til selger tilsier at tre måneder normalt vil ligge i yttergrensen av det som kan ansees som rettidig reklamasjon fra mangelen ble eller burde vært oppdaget også i forhold til en ukyndig kjøper, men det ble i saken konkret vektlagt kjøpers fagkunnskap for at det her var reklamert for sent, jf. avsnitt 65 til 70:

”Det er på den annen side få grunner til at reklamasjonstiden i utgangspunktet skal være så svært mye lenger enn to måneder ved kjøp av fast eiendom. Etter min oppfatning må en reklamasjonstid etter avhendingsloven på tre måneder være i ytterkanten av hvor lenge en kjøper normalt kan vente med å reklamere over feil som er blitt oppdaget. En 3-måneders frist vil i utgangspunktet være tilstrekkelig til å gi den ukyndige kjøperen tid til å konsultere sakkyndige med videre for nærmere avklaring og verifisering av reklamasjonsgrunnlaget, samt gi vedkommende noe tid til å områ seg. Loven krever heller ikke mer enn såkalt nøytral reklamasjon. Det vil si at kjøperen skal gi selgeren melding om at det gjøres gjeldende avtalebrudd og hva slags avtalebrudd det dreier seg om. Hensynet til selgeren og hans privatøkonomiske disposisjoner, tilsier at reklamasjonen ikke trekker ut. En reklamasjon kan jo utløse et betydelig økonomiske ansvar på selgerens hånd, et ansvar mange selgere - når salgssummen er anvendt - kan ha vanskeligheter med å bære. Når jeg er kommet til at reklamasjonen i saken her - som i en beste-falls-situasjon er fremmet bare noe i overkant av tre måneder etter at feilene ble oppdaget - er for sent fremsatt, har dette sammenheng med de konkrete omstendighetene i saken. Jeg legger for det første vekt på at det allerede var gått mer enn to og et halvt år siden overtakelsen da feilene ble oppdaget. Tidsforløpet skapte en særlig aktivitetsplikt for kjøperne til å få frem reklamasjonen. Lojalitetsplikten i kontraktsforhold tilsier at forventningen til at en kjøper reklamerer raskt, øker jo lenger ut i 5-års perioden etter avhendingsloven § 4-19 annet ledd man kommer før feilen blir oppdaget. For det andre legger jeg vekt på at A med sin kunnskap som ufaglært tømrer, hadde tilstrekkelig kunnskap til å reklamere da han konstaterte feilene i juli/august 2006. Han var selv den som påviste feilene overfor takstmannen ved takstbefaringen som først fant sted den 13. november 2006. Det var, som nevnt, ikke nødvendig å avvente noen takst før det ble reklamert”.

Andre eksempler på hva som i rettspraksis er blitt ansett som rimelig tid er gitt av Trygve Bergsåker i hans artikkel i Juristkontakt 1999 nr 5 s 4 pkt. 3.7:

“I Agder lagmannsretts dom 19. desember 1997 (sak nr. LA-1997-159 A) fant reklamasjon over råteskader sted fem måneder etter at forholdet var oppdaget. Dette var for sent etter § 4-19. Reklamasjon i februar over forhold oppdaget ved ombygging i perioden oktober-desember året før, ble under tvil ansett rettidig. I Borgarting lagmannsretts dom 26. januar 1998 (sak nr. LB-1997-993) var manglene dels oppdaget på ettersommeren 1995, dels høsten 1995 i forbindelse med ombygging. Kjøperen innhentet deretter flere rapporter og reklamerte først 15. februar 1996, ca 14 dager etter at OPAKs rapport forelå. Retten uttalte at det var naturlig å innhente rapporter før reklamasjon. Reklamasjonen var rettidig i forhold til § 4-19 (1). I Frostating lagmannsretts dom av 30. april 1998 (sak nr LF-1997-816) kom retten til at reklamasjon fant sted for sent. Reklamasjonen gjaldt skjevheter i huset. Kjøperens henvendelse til eiendomsmegleren om dette 14 dager etter overtakelse kunne ha vært regnet som reklamasjon overfor selger, dersom henvendelsen hadde vært en reklamasjon etter sitt innhold. Reklamasjon til selger ett år senere var for sen. I Agder lagmannsretts dom av 10. juli 1998 (sak nr. LA-1997-1134) ble råteskadene oppdaget i september 1994. Reklamasjon ca ett år senere, 12. oktober 1995, var for sen. I Borgarting lagmannsretts dom 16. november 1998 (sak LB-1998-482) hadde kjøperne fått første varsel om mangel før jul 1994. Nærmere avklaring fant sted ved inspeksjon i slutten av april 1995. Reklamasjonen 18. juli 1995 (ca ti uker etter avklaringen og syv måneder etter første varsel) var for sen. Kjøperne burde ha sendt en nøytral reklamasjon tidligere”.

© Advokatfirmaet RUV (Org nr.: 996 276 155)