En reklamasjon er en melding fra kjøper til selger om at han mener at det foreligger mangel (avvik fra det avtalte) i forhold til oppfyllelse av kontrakten, og at kjøper eventuelt vil gjøre misligholdsbeføyelser gjeldende overfor selger. Enkelt forklart er en reklamasjon en klage på det som er levert, og det som kreves for å gjenopprette ubalansen i kontraktsforholdet som mangelen har medført.

Reklameres det for sent, vil kjøperen normalt miste retten til å gjøre misligholdskravet gjeldende, selv om kravet i utgangspunktet er korrekt og vil kunne føre frem. Selger kan således ved for sent fremstatt reklamasjon gjøre gjeldende reklamasjonsinnsigelse mot kjøper, og dermed avskjære kravet i sin helhet, hvis reklamasjonen fra kjøper ikke var rettidig. Dersom det gjøres gjeldende krav mot tidligere salgsledd, må reklamasjonen også rettes mot tidligere salgsledd rettidig i forhold til de relative og absolute reklamasjonsfrister.

Reklamasjonsregelen er et uttrykk for det ulovfestede allmenne lojalitetsprinsipp i kontraktsforhold. Den som opptrer lojalt, sier fra så snart som mulig om endringer i kontraktsforholdet av hensyn til motparten. Det er rimelig at selger innen en viss periode får opplysning om at kjøper har tenkt å klage på handelen, og gjøre gjeldende beføyelser for å utbedre mangelen ved det leverte, slik at selger er informert og kan avhjelpe mangelen eller bringe balanse i misforholdet gjennom prisavslag eller erstatning.

Kjøperen må etter avhendingsloven § 4-19 reklamere innen rimelig tid etter at han oppdaget eller burde ha oppdaget mangelen.

”§ 4-19. Reklamasjon (1) Kjøparen taper retten til å gjere avtalebrotet gjeldande dersom kjøparen ikkje innan rimeleg tid etter å ha oppdaga eller burde ha oppdaga det, gir seljaren melding om at avtalebrotet vert gjort gjeldande og kva slags avtalebrot det er. (2) Reklamasjon kan likevel seinast skje 5 år etter at kjøparen har overteke bruken av eigedomen, dersom ikke seljaren ved garanti eller avtale har teke på seg ansvar for lengre tid. (3) Seljaren kan ikkje gjere gjeldande at det er reklamert for seint dersom seljaren har vore grovt aktlaus, uærleg eller for øvrig handla i strid med god tru. (4) Retten til å gjere avtalebrotet gjeldande kan også bli tapt etter reglane om forelding i foreldingslova”.

Reklamasjonen skal ved fast eiendom inneholde en angivelse av mangelen og beskjed om at kjøperen vil påberope seg avtalebruddet - ”at avtalebrotet vert gjort gjeldande og kva slags avtalebrot det er”.

Reklamasjoner bør gjøres skriftlig av bevishensyn, men det er ikke formkrav for reklamasjoner. I forarbeidene til avhendingsloven Ot.prp.nr.66 (1990-1991) s. 117 er det likevel anbefalt at reklamasjon skjer skriftlig:

”Det er ikkje stilt formkrav til reklamasjonen. Han kan vere både munnleg og skriftleg. Av omsyn til sikring av prov, bør reklamasjonen likevel vere skriftleg. For at det skal vere ein « reklamasjon » må kjøparen få fram at han eller ho meiner det ligg føre eit avtalebrot, og at ein vil gjere dette gjeldande som grunnlag for misleghaldskrav”.

Det kan reises spørsmål om det er strengere krav til reklamasjonens innhold og klarhet utover kravene i vanlig kjøp, siden fast eiendom innebærer større verdier av stor betydning for både kjøper og selger, men det er som et utgangspunkt besvart benektende, jf. Rt. 2006 s. 1076 ( avsnitt 56):

“Det er reist spørsmål om bestemmelsen stiller strengere krav til innholdet i reklamasjonen enn kjøpsloven § 32 og forbrukerkjøpsloven § 27 første ledd, sml. Ot.prp.nr.44 (2001-2002) side 180. Ut fra den siterte uttalelsen i forarbeidene til avhendingsloven er det antakelig ikke holdepunkter for å hevde dette, jf. også Høyesteretts dom avsagt 29. august 2006 ( HR-2006-1486-A) avsnitt 45”.

Det skal normalt være tilstrekkelig å angi hva mangelen er, og at det vil bli gjort gjeldende misligholdsbeføyelser. Det er ved en første såkalt nøytral reklamasjon ikke krav om at kjøper angir konkret hvilke misligholdsbeføyelser som vil kreves, men det er et vilkår at selger blir gjort oppmerksom på at kjøper har oppdaget mangler og vil kunne gjøre gjeldende misligholdsbeføyelser av en eller annen art, jf. Rt. 2006 s. 1076 ( avsnitt 63):

“Det er ikke noe krav etter loven at årsaken til mangelen skal angis i reklamasjonen. I dette tilfellet var det forøvrig antydet flere årsaker til fukten - både innsig av vann utenfra og kondens. Lagmannsretten uttaler at Brkanovic skulle reklamert spesielt over de forholdene som ble oppdaget i januar 2002 da grunnmursveggen ble avdekket. Jeg kan ikke slutte meg til dette. Det var allerede reklamert over fuktskader i veggen, og sett i et slikt lys, var det som senere ble oppdaget, ikke nye mangler, men nye årsaker til fuktskadene. Brkanovic varslet i brev 5. desember 2001 om at han aktet å gå i gang med utbedringen, uten at dette avstedkom noen reaksjon fra Boetablerings side. Reklamasjonsfasen var da over, og en kjøper kan på et slikt tidspunkt ikke ha noen ytterligere plikt til oppfølging for å holde reklamasjonen i hevd”.

Videre kan det være påkrevet å følge opp en reklamasjon, dersom reklamasjonen har vært knapp i forhold til å angi omfanget av manglene. Særlig gjelder dette dersom manglene viser seg å ha et betydelig større omfang enn opprinnelig angitt i reklamasjonen, og utviklingen viser at flere av manglene er av noe annen art enn tidligere reklamerte mangler, jf. Ot.prp.nr.66 (1990-1991) s. 117:

”§ 4-19 krev at kjøparen skal kome med ein nøytral reklamasjon. Kjøparen treng ikkje opplyse om kva slags misleghaldsrettar han eller ho vil gjere gjeldande. Derimot er det eit krav om at kjøparen gir seljaren melding om kva slags avtalebrot reklamasjonen gjeld, t d forseinking eller mangel. Meldinga må og innehalde nærare kva slags forseinking eller kva slags mangel som ligg føre. I ein del situasjonar kan det rett nok vere vanskeleg å gjere greie for kva slags mangel som hefter ved eigedomen fordi ein berre har symptomar på manglar å halde seg til. I slike tilfeller må det vere nok å forklare korleis mangelen viser seg. Etterkvart som tinga utviklar seg slik at kjøpåren får større innsikt i kva mangelen går ut på, må han eller ho innan rimeleg tid følgje opp med vidare underretning til seljaren for å halde kravet i hevd”.

Dersom omfanget, årsaksforholdene og arten av manglene ikke fullt ut er klarlagt på reklamasjonstidspunktet kan det se ut som at forarbeidene anviser en oppfølgingsplikt til å følge opp en reklamasjon med utfyllende opplysninger i tilfeller der det er ”vanskeleg å gjere greie for kva slags mangel som hefter ved eigedomen fordi ein berre har symptomar på manglar å halde seg til”.

Regelen har sitt utspring i den ulovfestede opplysningsplikt i kontraktsforhold, og er begrunnet i at selger i en reklamasjon skal få tilstrekkelig kjennskap til hva slags mangel som påberopes og omfanget av mangelen. Dersom selger får fullgod informasjon om mangelstype og mangelens omfang allerede ved første reklamasjon, så er det reklamert godt nok – og det foreligger ingen plikt til å følge opp for å unngå å miste kravet.

Dersom det imidlertid skjer en utvikling fra reklamasjonstidspunktet i forhold til manglenes art og omfang eller årsaksforholdene, vil det undertiden innenfor fast eiendom kunne foreligge en oppfølgingsplikt overfor selger begrenset til de tilfeller der kjøper ikke helt vet hva manglene er, fordi kjøper bare har symptomer eller indikasjoner å forholde seg til – evt. at omfanget på manglene er ukjent. Dersom det reklameres på mangel av ukjent omfang og type, kan det i de mer kompliserte mangelssituasjonene etter forarbeidene således foreligge en plikt for kjøper til å supplere reklamasjonen etter hvert som mangelen blir endelig avdekket. Eksempler her er reklamasjon ved oppdagelse av symptomer som lukt og fuktmerker som indikerer mugg og sopp, men der man ennå ikke har fått åpnet opp gulv mv. og konstatert skadens omfang og skadetype. Skjer det en utvikling av betydning, bør selger bli informert om eventuelle endringer i mangelsbildet, når kjøper ikke har nok informasjon om mangelen, og reklamerer på grunnlag av foreløpige symptomer/indikasjoner.

Ved krav om retting eller heving vil det i tillegg være krav om spesiell reklamasjon, jf. avhendingsloven § 4-11 og avhendingsloven § 4-13 annet ledd. Dersom det allerede er reklamert nøytralt, gjennom å opplyse om mangler, uten at det spesielt er varslet om at heving eller retting vil bli krevd, vil en nøytral reklamasjon ved krav om heving eller krav om retting måtte følges opp med ”spesiell reklamasjon” etter avhendingsloven § 4-11 og avhendingsloven § 4-13 annet ledd. Den spesielle reklamasjonen for retting og heving er begrunnet i at selger har et særlig behov for å vite så tidlig som mulig at kjøper ønsker å heve eller rette, da disse beføyelsene stiller større krav til selger i forhold til gjennomføring og innrettelse (se nedenfor).

De relative frister løper innenfor en absolutt frist på fem år etter avhendingsloven § 4-19 annet ledd. Femårsfristen løper fra overtakelsestidspunktet av eiendommen, og når det er gått fem år siden overtakelsen, vil kravet uansett være for gammelt, selv om det reklameres umiddelbart ved oppdagelse av mangel etter utløpet av femårsfristen. Spørsmålet om kravet er i behold vil således være avhengig av at det både er reklamert innenfor den absolutte frist (den absolutte yttergrense for å kunne påberope seg mangel), så vel som innenfor den relative frist (den relative frist for å reagere og si fra til den som skal levere når mangel er oppdaget).

Ordlyden i avhendingsloven § 4-19 angir at den relative fristen ”innen rimelig tid” løper fra avtalebruddet, og loven skiller ikke mellom utgangspunktet for fristberegning av reklamasjon på mangler og forsinkelse. Den relative fristen har likevel i praksis ulike utgangspunkt ut fra om det er forsinkelse eller mangel som utgjør det mislighold som det reklameres over. Dersom misligholdet som påberopes er mangler begynner fristen da kjøper ”oppdaga eller burde ha oppdaga” mangelen, mens den begynner da eiendommen skulle vært stilt til kjøpers disposisjon ved forsinkelse (avtalt overtakelse), jf. Ot.prp.nr.66 (1990-1991) s. 116:

“Utgangspunktet for reklamasjonsfristen etter fyrste ledd er tidspunktet for når kjøparen oppdaga eller burde oppdaga avtalebrotet. Ligg det føre forseinking, vil utgangspunktet for fristen normalt vere tidspunktet for når eigedomen eller skøytet skulle vore stilt til kjøparen sitt rådvelde. Om det er skøytingstidspunktet eller overtakinga av eigedomen som skal leggjast til grunn i desse normaltifella, vil avhenge av kva forseinkinga gjeld. Har t d kjøpåren fått skøyte til avtalt tid, mens derimot overlating av bruken er forseinka, vil utgangspunktet for fristen vere tidspunktet for når bruken av eigedomen skulle vore overlatt kjøpåren. Sjå § 2-3 om når kjøparen kan krevje skøyte og når kjøparen kan krevje å overta bruken av eigedomen. Sjå elles like nedanfor om lengda av fristen i desse tilfella. Ligg det føre ein faktisk mangel, vil også slike ofte bli oppdaga forholdsvis raskt etter overtakinga. Det følgjer av lovframlegget § 4-9 at kjøparen « så snart det er rimeleg høve til det » etter bruksovertakinga skal undersøkje eigedomen slik god skikk tilseier. For dei manglane som vert (eller burde vorte) oppdaga ved denne undersøkinga, vil utgangspunktet for reklamasjonsfristen vere undersøkingstidspunktet. Har kjøparen ikkje oppfylt undersøkingsplikta si, vil sjølvsagt utgangspunktet for reklamasjonsfristen vere den same; det vil her seie når kjøparen etter § 4-9 skulle ha undersøkt eigedomen såframt manglane då burde vorte oppdaga. Ved retts- og rådvaldsmangel m m er det vanskeleg å seie noko allment om når kjøparen normalt vil oppdage eller burde oppdaga mangelen. Enkelte tinglyste hefte (« pengehefte ») vil det kunne verte opplyst om ved tinglysing av skøyte, jf tinglysingslova § 11 tredje ledd. Der dette er tilfelle, vil utgangspunktet for fristen som ein klår hovudregel måtte vere når kjøparen fekk tilbake skøytet frå tinglysingskontoret. Når det gjeld andre hefte som er registrert i tinglysingsregisteret, kan ein truleg ikkje krevje at ein forbrukarkjøpar burde ha vorte kjent med dei. Derimot vil det etter tilhøva kunne vere grunn til å krevje at meir profesjonelle kjøparar etter noko tid har sett etter kva som er registrert, og i nokre tilfelle også kva som følgjer av dei dokumenta tinglysingskontoret har gjenpartar av. Elles vil det kunne følgje allereie av § 4-17 (eller § 4-18), jf § 3-11 om forundersøking m.m at eit hefte på eigedomen ikkje kan gjerast gjeldande som rettsmangel”.

Dersom selger har vært grovt uaktsom, uærlig eller for øvrig har handlet i strid med god tro, vil det imidlertid være uten betydning at reklamasjonen er fremsatt for sent, jf. tredje ledd se nedenfor også under den absolutte frist.

Reklamasjonen må ikke ha kommet frem til selger for at ikke kravet skal være fremmet for sent. Det er i utgangspunktet tilstrekkelig at reklamasjonen er sendt på ”forsvarlig måte”, for at den skal anses som kommet frem i tide, jf. avhendingsloven § 2-8:

”§ 2-8. Vågnaden for sending av melding Dersom ein part gir melding i samsvar med lova og sender ho på forsvarleg måte, og ikkje anna framgår, kan sendaren gjere gjeldande at meldinga er gitt i tide sjølv om ho vert forseinka eller på annan måte ikkje kjem fram slik ho skulle”.

Objektive grenser for reklamasjonsfrister kan også være fastsatt i avtale. Dersom den ene part er forbruker, kan ikke reklamasjonsfristen innskrenkes i forhold til de rettigheter forbrukeren har etter avhendingsloven mv.

© Advokatfirmaet RUV (Org nr.: 996 276 155)