Lov 3. juli 1992 nr. 93 om avhending av fast eiendom (avhendingsloven) regulerer partenes rettigheter og plikter når fast eiendom avhendes ved frivillig salg, bytte eller gave, jf. avhendingsloven § 1-1. Loven omfatter kjøp og salg mellom næringsdrivende og mellom forbrukere. Loven gjelder også ved avhending av sameieandel i fast eiendom, ved avhending av eierseksjon (seksjonert selveierleilighet m. m.) og ved salg av tomtefeste. Det følger av lovens § 1-1 første ledd siste punktum at loven også gjelder for avhending av eierseksjon.

Avhendingsloven omfatter typisk salg av enebolig, selveierleilighet, borettslagleilighet, rekkehus gårdsbruk, hytte eller tomt. Loven gjelder også ved salg av bygning på festet tomt etter lov om tomtefeste. Loven gjelder ikke ved kjøp av bygning som mangler varig tilknytning til grunnen, herunder nedrevet hus.

Avhendingsloven gjelder tilsvarende for avtaler om avhending av andel i borettslag og avtaler om rett til bosted som er knyttet til eller skal knyttes til andel i borettslag, jf. avhendingsloven § 1-1a. Opprinnelig omfattet ikke loven andeler i borettslag, men ved lovendring i 2003 som trådte i kraft i 2005, ble virkeområdet utvidet til også å omfatte borettslag, jf. Rt. 2008 s. 976. Loven omfatter også avhending av registrert rett til bustad etter borettslagsloven § 2-13 andre ledd. Overføring eller tegning av andel i et borettslag regnes også som hjemmelsoverføring som omfattes av loven, dersom borettslaget har hjemmel til eiendommen.

Imidlertid gjelder ikke avhendingsloven direkte når eiendommer overdras mellom næringsdrivende som ledd i en aksjekjøpsavtale, og det kun er aksjer mellom næringsdrivende som overdras og ikke en enkelt andel i borettslag til forbruker. Avhendingslovens prinsipper kan da likevel benyttes analogisk til en viss grad, jf. Ot.prp.nr.66 (1990-1991) side 62:

“Avhendingslova vil ikkje gjelde direkte ved kjøp av eit foretak - t d eit aksjeselskap - som eig fast eigedom, eller part i slikt selskap. Dette gjeld anten det er snakk om eit foretak med eller utan personleg ansvar for eigarane. Ei anna sak er at prinsippa i avhendingslova om manglar m.m etter tilhøva kan vere naturleg å nytte dersom foretaket sine faste eigedomar var sentrale ved overtakinga av foretaket eller del av dette. T d kan grenselina mellom kva som er kjøp av part i eit ansvarlig selskap og kva som er kjøp av ein ideell sameigepart - som vil gå inn under avhendingslova - vere vanskeleg å trekkje. Det bør derfor ikkje vere avgjerande for det endelege resultatet kor ein er i høve til denne grenselina”

Avhendingsloven gjelder ikke for oppføring av ny bolig i henhold til avtaler som er omfattet av lov 13. juni 1997 nr. 43 om avtalar med forbruker om oppføring av ny bustad m.m. (bustadoppføringslova). Salg av nye boliger fra næringsdrivende til forbrukere omfattes imidlertid av avhendingsloven, dersom boligen er fullført på avtaletidspunktet. Videre gjelder avhendingsloven for avhendingsdelen dersom det samtidig med oppføring av bygningen avhendes fast eiendom eller gis annen ytelse fra selgeren som omfattes av loven. Ved gave gjelder bare lovens §§ 1-3, 2-1, 2-3, 2-4 tredje ledd, 2-5 og 5-3 andre, fjerde og femte ledd, jf. avhendingsloven § 1-1 femte ledd.

Utenfor forbrukerkjøp har partene normalt full avtalefrihet ved avhending av fast eiendom, og avhendingsloven vil da bare komme inn og supplere avtalen der den er taus eller uklar. Man kan således utenfor forbrukerkjøp avtale en annen løsning. Avhendingsloven er etter § 1-2 annet ledd ensidig preseptorisk ved forbrukerkjøp, og partene kan ikke avtale unntak fra loven til ugunst for forbruker. Avhendingslovens regler om mangler i §§ 3-7 til 3-10 og §§ 4-1 til 4-19 kan dermed ikke fravikes til ugunst for kjøper i kjøpekontrakten. Man kan med andre ord ved forbrukerkjøp ikke avtale at avhendingslovens mangelsansvar for vesentlige mangler eller opplysningssvikt ikke skal kunne gjøres gjeldende.

© Advokatfirmaet RUV (Org nr.: 996 276 155)