Overdragelse av fast eiendom er en spesiell kontraktstype, som blant annet kjennetegnes ved at det normalt er store verdier som er involvert i en eiendomstransaksjon. Siden alle mennesker i løpet av livet som oftest kommer til å både kjøpe og selge bolig, vil det være viktig samfunnsmessig at ikke lovverket i urimelig grad stiller den ene part sterkere enn den andre. Det er derfor av stor betydning for kjøper og selger at såpass viktige transaksjoner, der de fleste i løpet av livet både vil være kjøper og selger av fast eiendom, skjer med en rimelig risikofordeling for både kjøper og selger. Videre er det viktig at reglene er klare og sikrer forutberegnelighet, jf. NOU 1979:48 s 23:

“Avhending av fast eigedom er eit viktig emne i det praktiske rettsliv. Dei fleste handlar ikkje med fast eigedom meir enn ein eller i høgda nokre få gonger gjennom eit langt liv, men det er som oftast ein svært viktig disposisjon for dei. Difor er det viktig at rettsreglane her må vere særleg klåre og oversynlege.”

Det andre som kjennetegner kontrakter om fast eiendom, er at kjøpers muligheter for å undersøke eiendommen før overtakelse er begrenset, og at mangler ofte kommer frem etter overtakelse, såkalte skjulte mangler. Siden kjøper ikke kan gjøre gjeldende mangelskrav bygget på forhold som kjøper burde ha oppdaget under besiktigelsen, vil alle mangler som påberopes i saker om fast eiendom måtte være skjult for kjøper ved avtaleinngåelsen. Ved skjulte mangler vil det naturligvis være et bevismessig problem å klarlegge hva selger kjente til om disse, og spørsmålet vil dessuten ofte være om manglene forelå ved overdragelsen av boligen, ettersom selger i prinsippet kan måtte hefte for skjulte mangler i fem år etter overtakelse og enkelte mangler først dukker frem lenge etter overtakelse.

En tredje ting som kjennetegner handler med fast eiendom er at så og si samtlige eiendommer i dag selges ”as is” eller ”solgt som den er” o.l. – det vil si som den er i besiktiget stand. Etter alminnelig kontraktsrett heves terskelen for misligholdsbeføyelser som retting, heving, erstatning og prisavslag som følge av at partene har avtalt at kontraktsgjenstanden selges som den står, og det er dermed normalt kun ved større kontraktsbrudd, vesentlig opplysningssvikt eller svikaktig opptreden at kjøper har krav på å gjøre misligholdsbeføyelser gjeldende ved salg av fast eiendom. Ved kontrakter om salg av fast eiendom må således mangelen normalt være av større verdimessig betydning, ha sitt grunnlag i opplysningssvikt eller svik fra selgers side eller være av svært sentral betydning for spesielle forutsetninger ved avtalen for at kontraktsansvar hos selger skal være aktuelt.

© Advokatfirmaet RUV (Org nr.: 996 276 155)