Utgangspunktet etter eierseksjonsloven er at den enkelte sameier rår som eier over sin seksjon, jf. eierseksjonsloven § 22. Med dette menes at sameieren står fritt til å selge, leie ut, endre eller ødelegge sin seksjon. Dette utgangspunktet modifiseres imidlertid noe i andre bestemmelser i eierseksjonsloven, samtidig som det enkelte sameiet også har mulighet til i vedtektene å begrense sameiernes rettslige rådighet. Etter eierseksjonsloven § 19 har sameierne ikke rett til å bruke hverken sin egen seksjon eller fellesareal slik at bruken på en urimelig eller unødvendig måte er til skade eller ulempe for andre sameiere. Sameieren må også benytte seksjonen sin i samsvar med formålet etter eierseksjonsloven § 19 tredje ledd. En sameier vil for eksempel ikke ha anledning til å drive barnehage i sin boligseksjon. Loven regulerer imidlertid ikke om sameieren har adgang til å drive noe næringsvirksomhet i sin seksjon så fremt den ikke er til noen videre sjenanse for andre sameiere. For eksempel å ha en liten dagmammavirksomhet på dagtid. Utgangspunktet må være at kun beskjeden virksomhet som det er vanlig å drive hjemmefra kan være tillatt, jf. RG 1984 s 985, RG 1986 s 114 (samme sak, egentlig borettslag) og RG 1993 s 147. Det er videre viktig at hovedbruken samsvarer med formålet for seksjonen.

Som nevnt kan det også i vedtektene settes grenser for sameiernes rådighet over seksjonene. Begrensningene i vedtektene kan være strengere enn lovens normalsystem etter eierseksjonsloven § 22 annet ledd, slik at beskjeden virksomhet også kan nektes. Videre er det vanlig at sameiet i vedtektene betinger seg retten til å godkjenne erververe og leietakere av en seksjon.

Sameiet kan imidlertid ikke nekte om det ikke forligger saklig grunn for en slik nektelse. Enkelte sameier har også vedtektsfestet at kun en bestemt gruppe skal ha adgang til å bo i sameiet. Det vil i slike tilfeller være et spørsmål om begrensningen er saklig eller om den må anses for å være diskriminerende og dermed i strid med eierseksjonsloven § 3a og diskrimineringslovene.

Når det gjelder fellesarealene har hver sameier rett til å benytte fellesarealene til det de er beregnet eller vanlig brukt til og videre det som er i samsvar med tiden og forholdene etter eierseksjonsloven § 19. Dette betyr at bruken av et areal ikke er fastlåst til et bestemt formål for bestandig, men at den gradvis kan endres. Sameiemøtet står ellers også fritt til å fastsette regler for bruken av fellesarealet. Styret eller sameiemøtet har også ansvaret for å kreve at eventuell ulovlig bruk opphører. Fellesarealet skal videre kunne disponeres av alle og alle sameierne har like stor rett til å bruke arealene uavhengig av sameiebrøken. Det kan imidlertid avtales i vedtektene at noen sameier skal ha en midlertidig enerett til bruk av noe fellesareal. Dette vil typisk være bruk av parkeringsplasser boder eller garasjer om det ikke er nok av disse til at alle kan få en hver. Det kan eventuelt avtales at de sameierne som får disse fordelene må betale vederlag for bruken eller er ansvarlig for renhold og vedlikehold av det fellesarealet de har enerett på. Sameierne er i fellesskap ansvarlig for vedlikehold av fellesareal det ikke er avtalt at enkelte sameiere skal være ansvarlig for, jf. eierseksjonsloven § 20. Dette betyr blant annet at en sameier som har rør, ledninger og lignende installasjoner som går gjennom dennes bruksenhet er pliktig til å tillate sameiet tilgang til bruksenheten for tilsyn og reparasjon av installasjonen, jf. eierseksjonsloven § 21. Videre kan en sameier kun nekte at en slik installasjon blir ført gjennom hans bruksenhet om det er til vesentlig ulempe for ham.

Ettersom sameierne både bor nært hverandre og har felles ansvar for fellesarealene, er det i lovverket gitt noe reguleringer so skal hjelpe de øvrige sameierne om én eller noen ikke tar sin del av ansvaret. For det første har de andre sameiere panterett i en sameiers seksjon for krav mot sameieren som følger av sameieforholdet etter eierseksjonsloven § 25. Dette er typisk felleskostnader. Panteretten forutsetter at den eller de sameierne som har betalt mer enn sin del begjærer tvangsdekning innen to år. Sameiet står fritt til å vedtektsfeste strengere panterettsregler.

Om en av sameierne vesentlig misligholder sine plikter til tross for advarsel, kan styret pålegge sameieren om å selge seksjonen, eller kreve at namsfogden tvangsselger seksjonen om sameieren ikke etterfølger pålegget etter eierseksjonsloven § 26. Det kreves imidlertid veldig mye for å si at det foreligger vesentlig mislighold. Eksempler på hva som har blitt godtatt av domsstolene er ødeleggelse av eiendommen, plagsom oppførsel og manglende innbetalt felleskostnader, jf RG 1987 s. 11 og RG 2004 s. 45. I enda mer ekstreme, hvor sameierens oppførsel medfører fare for skader på eiendommen, er til alvorlig plage eller sjenanse for de andre beboerne, eller lignende, kan styret kreve fravikelse av seksjonen etter tvangsfullbyrdelsesloven kapittel 13.

Det finnes også vern for sameiere som er i mindretall. Eierseksjonsloven § 32 sier at sameiemøtet, styret eller andre som representerer sameiet ikke kan ta avgjørelser som ”er egnet til å gi visse sameiere eller andre en urimelig fordel på andre sameieres bekostning.” Bestemmelsen bygger på alminnelige prinsipper om forbud mot diskriminering og prinsippene måtte legges til grunn også før den eierseksjonsloven av 1997 trådte i kraft, jf. Rt. 1991 s. 892. Dette vil dermed ha betydning også for andre boligformer.

© Advokatfirmaet RUV (Org nr.: 996 276 155)