Som nevnt ovenfor opprettes eierseksjoner ved tinglysning av en seksjonsbegjæring. Før dette er gjort er sameiet et ordinært sameie til tross for at det i realiteten er et eierseksjonssameie. For at seksjoneringen skal bli gyldig er det en rekke vilkår som må være oppfylt. Det kan derfor være lurt å ta kontakt med en advokat for å få hjelp til å sette opp en seksjonsbegjæring. Arkitekttegninger er også i de fleste tilfeller nødvendig. Ved seksjoneringen er det vilkår som gjelder krav til eiendommen, de forskjellige arealene i sameiet, vedtekter og krav til innhold i seksjonene. Vilkårene følger i hovedsak av eierseksjonsloven § 7.

For det første er det et krav om at eiendommen som skal seksjoneres er én eiendom, altså én eiendom i matrikkelen som bare har ett bruksnummer. Er det flere bruksnummer som skal seksjoneres, må de først slås sammen, med unntak av noen særtilfeller hvor det kreves at det blir innhentet forhåndssamtykke fra Statens Kartverk, jf. Ot. prp. nr. 33 (1995-1996) s. 100-101. Det er imidlertid ingenting i veien for at eiendommen som skal seksjoneres er flere bygninger. Videre kan det ikke begjæres seksjonering for kun deler av eiendommen.

For det andre kreves det at alt areal i et seksjonert sameie er enten fellesareal eller bruksenhet, eller tilleggsdel som tilhører bruksenhet, som en sameier har eksklusiv bruksenhet. Alle bruksenheter skal ha en hoveddel som skal være en klart avgrenset, men i seg selv sammenhengende del i én bygning med inngang enten fra fellesareal, tilleggsdel eller fra annen eiendom. Bruksenhetene kan også ha tilleggsdeler som ikke er definert mer presisert i loven enn at det er ”andre deler av eiendommen”. Typisk er tilleggsdeler bod, garasje, hage eller parkeringsplass. Imidlertid kan også en liten hybel eller lignende være tilleggsdel, jf. Rt. 2004 s. 1711. Det må også fastsettes et formål for hver bruksenhet. Formålet skal være enten bolig eller næringsformål.

En del areal skal alltid være fellesareal. For det første er det snakk om selve bygningsmassen og taket, videre må alle adkomstarealer og andre deler av eiendommen som er nødvendig for andre sameieres bruk være fellesareal, og i tillegg må arealer som i henhold til vedtak etter plan- og bygningsloven skal tjene beboernes eller bebyggelsens felles behov være fellesareal. Dette er typisk tekniske rom og rom for avfallshåndtering mv.

Utover dette står sameiet i hovedsak fritt til å bestemme utstrekningen av fellesareal.

For det tredje er det et krav om at seksjoneringen er fullstendig, og hovedregelen er her at det skal være like mange seksjoner som bruksenheter.

For det fjerde er det visse standardkrav til boligseksjoner, men ikke til næringsseksjoner. Boligseksjonene skal etter eierseksjonsloven § 6 syvende ledd ha eget bad, kjøkken og toalett som skal være plassert innen bruksenhetens hoveddel, og at bad og toalett er adskilt fra de andre rommene, jf. Ot. prp. nr. 33 (1996-1997) s. 97.

For det femte skal det ved seksjoneringsbegjæring fastsettes sameiebrøk, altså hvor stor del av eiendommen den enkelte eier. Sameiebrøken skal reflektere eierandelen og eierandelens verdi, men den eller de som foretar seksjoneringen står i noen grad fritt til å sette den brøken som virker riktig for de enkelte seksjonene.

For det sjette er det er krav om at et sameie skal ha vedtekter ved seksjoneringen. Eierseksjonsloven § 28 oppstiller visse minimumskrav til innhold. Vedtektene er i hovedsak bindende også for fremtidige kjøpere såfremt de kan få kjennskap til dem, eller de blir gjort kjent med dem.

Når seksjoneringsvedtaket er tinglyst (ført inn i matrikkelen) er eierseksjonssameiet etablert. Dette medfører at alle heftelser på eiendommen overføres på seksjonene, og at nye heftelser må tinglyses på den enkelte seksjonen. Det er ikke mulig for sameiet å ta opp lån med pant i eiendommen, pantet må knyttes til de enkelte seksjonene. Tilsvarende gjelder andre rettigheter og plikter. Videre vil det utløses forkjøpsrett for leietaker av en seksjon og det vil utløses registreringsplikt i foretaksregisteret for sameier med ni eller flere seksjoner. Seksjoneringen er i utgangspunktet endelig og irreversibel.

© Advokatfirmaet RUV (Org nr.: 996 276 155)