Eierseksjonsloven

Eierseksjonssameie er eiendomsdelingsform hvor hver eier har en sameieandel med tilknyttet enerett til en eller flere bruksenheter eller boliger mens resten er i sameie mellom eierne. Hver bruksenhet eller bolig kalles en eierseksjon, resten kalles fellesareal. Andre navn på eierseksjoner benyttes også, for eksempel selveierleiligheter og eiendomsleiligheter. Les mer...

Vilkår for og virkning av å seksjonere

Som nevnt ovenfor opprettes eierseksjoner ved tinglysning av en seksjonsbegjæring. Før dette er gjort er sameiet et ordinært sameie til tross for at det i realiteten er et eierseksjonssameie. For at seksjoneringen skal bli gyldig er det en rekke vilkår som må være oppfylt. Det kan derfor være lurt å ta kontakt med en advokat for å få hjelp til å sette opp en seksjonsbegjæring. Arkitekttegninger er også i de fleste tilfeller nødvendig. Ved seksjoneringen er det vilkår som gjelder krav til eiendommen, de forskjellige arealene i sameiet, vedtekter og krav til innhold i seksjonene. Vilkårene følger i hovedsak av eierseksjonsloven § 7. Les mer...

Forholdet mellom sameierne

Utgangspunktet etter eierseksjonsloven er at den enkelte sameier rår som eier over sin seksjon, jf. eierseksjonsloven § 22. Med dette menes at sameieren står fritt til å selge, leie ut, endre eller ødelegge sin seksjon. Dette utgangspunktet modifiseres imidlertid noe i andre bestemmelser i eierseksjonsloven, samtidig som det enkelte sameiet også har mulighet til i vedtektene å begrense sameiernes rettslige rådighet. Etter eierseksjonsloven § 19 har sameierne ikke rett til å bruke hverken sin egen seksjon eller fellesareal slik at bruken på en urimelig eller unødvendig måte er til skade eller ulempe for andre sameiere. Sameieren må også benytte seksjonen sin i samsvar med formålet etter eierseksjonsloven § 19 tredje ledd. En sameier vil for eksempel ikke ha anledning til å drive barnehage i sin boligseksjon. Loven regulerer imidlertid ikke om sameieren har adgang til å drive noe næringsvirksomhet i sin seksjon så fremt den ikke er til noen videre sjenanse for andre sameiere. For eksempel å ha en liten dagmammavirksomhet på dagtid. Utgangspunktet må være at kun beskjeden virksomhet som det er vanlig å drive hjemmefra kan være tillatt, jf. RG 1984 s 985, RG 1986 s 114 (samme sak, egentlig borettslag) og RG 1993 s 147. Det er videre viktig at hovedbruken samsvarer med formålet for seksjonen. Les mer...

Vedtekter

Alle sameier skal ha vedtekter. Som nevnt vil ikke en seksjoneringsbegjæring godkjennes om sameiet ikke vedlegger vedtekter. Som minstekrav skal vedtektene opplyse om eiendommens grunnboksbetegnelse og antall styremedlemmer etter eierseksjonsloven § 28. Det er imidlertid meget vanlig at vedtektene inneholder langt mer enn dette. Som nevnt ovenfor kan en rekke begrensninger i sameiernes rådighet vedtektsfestes, i tillegg til at regulering av fellesarealet også skal innføres i vedtektene. Videre er det også lurt å vedtektsfeste fordelingen av felleskostnader og organisering av vedlikeholdet, og hvilke oppgaver som ligger til styret og sameiemøtet. Les mer...

Sameiemøtet

Sameiemøtet er sameiets øverste myndighet, jf. eierseksjonsloven § 29. Dette betyr at de viktigste beslutningene skal tas i sameiemøtet, samt at sameiemøtet kan overprøve beslutninger som styret har fattet. Alle sameiere har rett til å delta, uttale seg, komme med forslag og stemme i sameiermøtet, eventuelt sende en fullmektig i sitt sted, jf. eierseksjonsloven § 33. En rekke andre personer har møterett, for eksempel sameieres samboere eller ektefeller, og leietakere av boligseksjoner. Les mer...

Styrets kompetanse

Et sameie skal som hovedregel ha et styre. Styret skal bestå av tre medlemmer hvor ett av medlemmene er styreleder, jf. eierseksjonsloven § 38. I sameier med åtte seksjoner eller mindre kan det med tilslutning fra samtlige sameiere vedtektsfestes at alle sameierne er styremedlemmer. Les mer...

Reseksjonering

Eierseksjonsloven bruker begrepet reseksjonering om de tilfellene hvor det foretas endringer til tross for at en seksjonering er endelig og irreversibel. Loven skiller mellom reseksjonering som går ut på deling eller sammenslåing av seksjoner (som i teorien gjerne omtales som intern reseksjonering), og andre reseksjoneringer (som gjerne kalles ekstern reseksjonering). Alle reseksjoneringer skjer imidlertid etter de samme reglene som ved seksjonering (se pkt. 4.2). Det må likevel oppstilles et spørsmål om alle endringer må gjennomføres ved reseksjonering. Svaret er at de fleste endringer krever reseksjonering og at virkningene av å ikke reseksjonere kan ha stor betydning for både sameiet og den enkelte seksjonseier. Ubetydelige endringer, små endringer i byggeplanen og mindre reguleringer av bruksenhetens grenser må nok falle utenfor, jf. Ot.prp nr. 33 (1995-1996) s. 33. Les mer...

© Advokatfirmaet RUV (Org nr.: 996 276 155)