Etter husleieloven § 9-9 kan utleier heve leieavtalen om det foreligger vesentlig mislighold fra leierens side. Virkningen av en heving er at leieavtalen bortfaller med øyeblikkelig virkning. Leietaker plikter å flytte omgående, mens hans plikter til å ta hånd om husrommet og betale leie faller først bort når han faktisk har flyttet. Etter fraflyttingen kan ikke utleier lenger kreve husleie, men hun kan kreve erstatning om hun ikke får leid ut på nytt, eller fordi hun på leie ut for lavere husleie om det foreligger ansvarsgrunnlag for leietaker.

Husleieloven har ramset opp en rekke grunner som må anses som vesentlig mislighold. Tre av grunnene som kan anses som vesentlig mislighold har oppstilt et krav om at utleier først må ha sendt et varsel for at hun skal kunne heve. Dette gjelder tilfellene hvor leietaker har forsømt vedlikeholdsplikten sin eller opptrer på en måte som er til alvorlig skade eller sjenanse for utleier eller andre, for det andre hvis leietaker har overlatt bruken av husrommet til andre uten å ha rett til det, eller for det tredje hvis han uten å ha rett til det har brukt husrommet til annet enn avtalt formål.

Utleier trenger ikke å sende varsel hvis det er vesentlig mislighold på bakgrunn av manglende betaling av husleie eller andre krav som reiser seg av avtalen, eller hvis leieren for øvrig misligholder leiepliktene på en slik måte at det er nødvendig å avslutte leieforholdet omgående. Akkurat hvor mye husleie som må mangle før man kan si at det er snakk om vesentlig mislighold er varierende avhengig av leieforholdets art, størrelsen på husleien, partenes forhold og annet. Det finnes imidlertid praksis som viser at om det mangler i hvert fall tre måneders husleie, er det nærliggende å anta at det er snakk om vesentlig mislighold, jf. HTU-sak 2003/153 (Husleietvistutvalget), LG 2002-2270 og motsatt: LB 2006 s. 125749 (Borgarting lagmannrett). Det vil også være slik at det kan være vesentlig mislighold om leietakeren stadig betaler for sent, slik at det til en hver tid foreligger en husleierestanse, jf. LB 2009 s. 25754 (Borgarting lagmannrett) og LB 2008 s. 62742 (Borgarting lagmannrett). Når det gjelder tilfellene hvor leietakeren for øvrig misligholder sine plikter, vil det være mulig å kumulere, altså sammenslå, ulike mislighold slik at det til sammen kan være snakk om vesentlig mislighold, jf. LB 2002 s. 2366 (Borgarting lagmannrett) og LG 2005 s. 75012 (Gulating lagmannrett).

Utleier som er usikker på om det er hevingsadgang, bør sende varsel til leietaker først. Et varsel eller betalingsoppfordring eller lignende styrker saken da det viser at utleier tar initiativ til å komme til en løsning.

Om leietaker mener at han har rett på prisavslag på bakgrunn av mangler kan han deponere omtvistet husleie for å hindre at utleier har hevingsadgang på bakgrunn av betalingsmislighold.

Som ved oppsigelse er det også ved heving både formkrav og innholdskrav. Det samme gjelder varsel om heving. Det er derfor lurt å bruke standard varsel- og hevingsskjema (som finnes på www.namsfogden.no), eller ta kontakt med en advokat for utforming.

Et spørsmål som i mange tilfeller oppstår, er: hva kan utleier gjøre om leietaker ikke flytter etter at det er sendt hevingserklæring? For det første kan utleier starte en tvangsfravikelsessak hos namsfogden. For det andre kan utleier klage inn leietaker for forliksrådet eller Husleietvistutvalget for å få klargjort om det foreligger hevingsgrunnlag. Dette må gjøres om det er usikkert om det foreligger hevingsgrunnlag ettersom namsfogden vil avvise saken dersom det ikke foreligger slikt grunnlag. For det tredje kan utleier starte en oppsigelsesprosess. Det kan være det tryggeste om det er usikkert om det foreligger hevingsgrunnlag. Prosessen tar imidlertid noe lenger tid, men man kan spare mye tid på å ikke prøve en sak som ville blitt avvist. Det er heller ingenting i veien for å både kreve tvangsfravikelse hos namsfogden og prøve oppsigelsesspørsmålet for forliksrådet eller Husleietvistutvalget. Dette er et unntak fra reglene om litispendens; at man ikke kan prøve to saker på samme grunnlag, ettersom det her er snakk om å prøve to forskjellige forhold: oppsigelse på grunn av mislighold og tvangsfravikelse på bakgrunn av vesentlig mislighold, jf. Rt. 1994 s. 1165.

© Advokatfirmaet RUV (Org nr.: 996 276 155)