Etter husleieloven § 9-5 kan utleier si opp en tidsubestemt leieavtale om ikke annet er avtalt. Bestemmelsen kommer også til anvendelse om det er åpnet for oppsigelse i en tidsbestemt leieavtale.

For at en utleier skal kunne si opp en husleieavtale, kreves det at det foreligger saklig grunn for oppsigelsen. Loven har oppstilt tre grunnlag som blir ansett som saklige, i tillegg til at ”annen saklig grunn” blir angitt som grunnlag. For det første kan utleier si opp avtalen om husrommet skal brukes som bolig av ham selv eller av noen som tilhører hans husstand. For det andre er det saklig grunn for oppsigelse om husrommet må fravikes på grunn av riving eller ombygging av eiendommen. For det tredje er det oppsigelsesadgang om leieren har misligholdt leieavtalen. Ved vurderingen av hva som kan være ”annen saklig grunn” kan man se hen til disse tre grunnlagene. Et typisk eksempel på annen saklig grunn er salg av husrommet. Ønske om høyere husleie, at leietaker viser seg å være homofil eller at utleier ikke har lyst til å ha leietakere lenger, er eksempler på grunner som ikke vil anses som saklige.

Ved utleie av såkalt enkelts beboelsesrom, altså at utleier leier ut et rom i sin egen bolig og leietaker i tillegg har adgang til å bruke utleiers bad og kjøkken, er det ikke krav til begrunnelse ved oppsigelse, jf. husleieloven § 9-8 tredje ledd. Begrunnelsen for dette er at det skal være adgang for utleier å si opp leietaker om partene ikke kommer overens og hvis utleier ikke lenger har behov for å ha en leietaker. Leietaker har dermed ikke samme vern mot utleiers oppsigelse.

Hvor lang oppsigelsesfrist det skal være, kan reguleres i avtalen. Om det ikke er avtalt oppsigelsesfrist, følges husleielovens normalsystem; én måned ved utleie av enkelt beboelsesrom, tre måneder ved annen type utleie etter husleieloven § 9-6. Oppsigelsesfristen regnes i kalendermåneder og en oppsigelse vil ha virkning fra begynnelsen av neste kalendermåned etter at den har sendt. En oppsigelse sendt 31. august i et avtaleforhold hvor det er avtalt tre måneders oppsigelse, vil ha virkning fra 1. september, slik at leietakeren må flytte før 1. desember. Situasjonen vil bli den samme om utleier sender oppsigelsen 2. august. Det kan derfor være lurt å planlegge når leietakeren må være ute av husrommet og sende oppsigelse i forhold til det.

Videre stiller husleieloven opp en rekke formkrav til utleiers oppsigelse, jf. husleieloven § 9-7. Oppsigelsen skal være skriftlig, den skal begrunnes, den skal opplyse om leietakers rett til å protestere og virkningene av at han eventuelt ikke gjør det og inneholde en henvisning til tvangsfullbyrdelsesloven § 13-2 tredje ledd bokstav c. Svært mange utleiere sender oppsigelser som ikke oppfyller formkravene, og det er derfor å anbefale å få hjelp til skrive en oppsigelse eller å bruke en standardoppsigelse. Virkningene av å sende en formuriktig oppsigelse, er at leietaker kan velge å la være å forholde seg til den, som om oppsigelse aldri hadde blitt sendt.

Om leietaker protesterer på oppsigelsen, er utleier nødt til å reise søksmål for at oppsigelsen skal opprettholdes. Med å reise søksmål menes at utleier må sende en klage til forliksrådet, eventuelt Husleietvistutvalget om leieforholdet er i Oslo eller Akershus. Partene vil da kalles inn til mekling hvor man i samråd med en møteleder kan prøve å komme til en løsning som passer begge parter, eventuelt vil saken gå til avgjørelse. Ved en avgjørelse skal det vurderes om oppsigelsen er lovlig, og om oppsigelsen ut i fra en vurdering av begge parters forhold virker urimelig. En oppsigelse vil ikke tilsidesettes om oppsigelsesgrunnen var mislighold fra leietakers side, og misligholdet var vesentlig slik at utleier kunne ha hevet leieforholdet i stedet for å gi oppsigelse.

Om utleier ikke reiser søksmål etter leietakers protest, faller oppsigelsen bort. Virkningen av dette er at utleier er nødt til å sende en ny oppsigelse om hun ønsker at leietaker skal flytte.

Reglene om at utleier må ha saklig grunn for oppsigelse gjelder ikke tilfellene hvor det er snakk om utleie av såkalt enkelt beboelsesrom, jf. husleieloven § 9-5 tredje ledd og § 9-7 fjerde ledd. Med enkelt beboelsesrom menes leie av ett rom hvor leietakeren har kontraktsfestet adgang til en annens (i hovedsak utleierens) bolig, altså et typisk hybelleie hvor leietakeren har en (begrenset) adgang til å benytte utleierens kjøkken og bad og eventuelt stue, jf. Ot. prp. nr. 82 (1987-1988). Bakgrunnen for regelen var i utgangspunktet at det var veldig lett for leietaker å skaffe seg et tilsvarende leieforhold, men i dag har vi regelen vel så mye fordi utleier som deler husrommet sitt med leietaker lettere burde ha mulighet til å si leietakeren opp, for eksempel hvis forholdet partene i mellom ikke er så bra.

© Advokatfirmaet RUV (Org nr.: 996 276 155)