Med fremleie menes at leietakeren overdrar sine rettigheter etter leieavtalen til en annen leietaker uten selv å tre ut av leieforholdet. Hovedleietakeren blir med andre ord ikke kvitt sine forpliktelser overfor utleieren. Det skilles mellom hel og delvis fremleie. Hel fremleie foreligger når hovedleietakeren leier ut hele husrommet, delvis når leietakeren fremleier for eksempel et rom. Delvis fremleie minner mye om opptak i husstanden, men fremleie skal i utgangspunktet være midlertidig, mens opptak er mer varig.

Hovedregelen om fremleie finnes i husleieloven § 7-2 og sier at en leietaker ikke kan fremleie eller på annet vis overlate bruksretten sin til andre uten samtykke fra utleieren. Fra dette utgangspunktet finnes noen unntak.

Når det gjelder delvis utleie, vil utleier kun ha adgang til å nekte fremleie om det foreligger saklig grunn etter husleieloven § 7-3. Dette henger nært sammen med reglene om opptak i husstanden. Om leietakeren har adgang til å ta opp i husstanden en person, vil leietakeren også ha mulighet til å la personen bo der midlertidig.

Hel fremleie ved leietakers midlertidige fravær, for eksempel ved sykdom, studieopphold i utlandet, militærtjeneste eller andre tungtveiende grunner i maks to år kan utleieren kun nekte om det foreligger saklig grunn, jf. husleieloven § 7-4. Også her vil kravet til saklig grunn bero på en vurdering av fremleietakerens person.

Ved hel fremleie i et tidsbestemt leieforhold kan leietakeren fremleie for den resterende delen av leieforholdet, jf. husleieloven § 7-5. Utleier kan nekte slikt fremleie også hvis det ikke foreligger saklig grunn på bakgrunn av fremleietakerens person, men ved en slik nektelse, vil leietaker kunne si opp leieavtalen etter vanlige oppsigelsesregler, altså med tre måneders oppsigelsestid. Denne bestemmelsen har betydning for leietakere som har inngått leieavtaler uten oppsigelsesadgang og som har behov for å flytte.

Ved fremleie vil hovedleietakeren fremdeles være ansvarlig overfor utleier, og vil derfor også være ansvarlig for at husleien blir betalt og at vedlikeholdsplikten i henhold til kontrakten blir fulgt, dette selv om fremleietakeren ikke betaler husleie og påfører skader på husrommet. Videre vil hovedleietakeren være å anse som utleier overfor fremleietakeren og er dermed ansvarlig for at utleiers plikter blir etterfulgt, selv om den faktiske utleier ikke utfører dem. Fremleietakeren har imidlertid i lang tid blitt ansett for å ha en viss adgang til å fremme krav direkte mot utleieren, men spørsmålet er ikke klarlagt på alle område, jf. Rt. 1920 s. 77 og RG 1970 s. 470.

© Advokatfirmaet RUV (Org nr.: 996 276 155)