Retting

Leietaker har rett til å kreve at utleier retter manglene og på den måten fastholder avtalen. Utleier skal utføre dette for egen regning såfremt feilen eller skaden er leietakers ansvar.

Avslag i leie

Det eneste vilkåret for å kreve avslag i husleien er at det foreligger en mangel (eventuelt en forsinkelse), det stilles ingen krav til at utleier på noe vis kan bebreides for mangelen. Leietakeren kan kreve et forholdsmessig prisavslag som beregnes slik at man sammenligner leieverdien slik den er hvis husrommet er kontraktsmessig, og verdien slik den er med mangelen. Dette betyr at om man har fått leie husrommet rimeligere enn hva den er verdt på utleiemarkedet, kan prisavslaget tenkes å bli lavere enn om den har blitt leid ut dyrere.

Heving

For å kunne heve kreves det at mangelen (eller forsinkelsen) medfører vesentlig mislighold av leieavtalen. Heving medfører at avtaleforholdet opphører øyeblikkelig slik at leietakeren ikke lenger plikter å betale husleie, men også er forpliktet til å tilbakelevere husrommet omgående. Ved vurderingen av hva som ligger i vesentlig mislighold skal man bygge på alminnelig kontraktsrett iht. Ot. prp. nr 82 (1997-1998) s 162, og utgangspunktet da er å se på mangelens betydning for leietakeren. Er det mangler som gjelder sentrale egenskaper ved boligen, for eksempel at det ikke er strøm i husrommet, eller at badet ikke kan benyttes, vil man ganske klart kunne si at det foreligger en mangel. Leietakers subjektive forhold må også vektlegges. For eksempel skal det være lettere for en astmatiker å heve om det er soppskader enn en som ikke i så stor grad reagerer på sopp. Dette er imidlertid betinget av at det er forhold som utleier kunne ventes å ha tatt i betraktning ved leieforholdets inngåelse, jf. NOU 1993:4 s. 116. Videre vil utleier kunne foreslå avhjelp på annen måte slik at hevingsadgangen ikke er tilstede, jf. husleieloven § 2-12. For eksempel kan utleier stille med erstatningsbolig eller gi et prisavslag som gjør det mulig for leietaker å betale for alternative løsninger. Hvis dette ikke er mulig, er hevingsadgangen i behold.

Erstatning

Uansett om leietaker velger å fastholde en avtale eller om ha velger å heve, vil han ha krav på erstatning for det tapet han er påført på grunn av utleiers mislighold. Det er de alminnelige erstatningsrettslige reglene som må legges til grunn og vilkårene for å kreve erstatning er dermed at det foreligger et ansvarsgrunnlag etter husleieloven § 2-13, for eksempel forsømmelse eller uaktsomhet, at det foreligger et økonomisk tap, og at det er årsakssammenheng mellom utleiers handling og tapet leietaker er påført.

Husleieloven har imidlertid inndelt tapene leietaker kan ha i to grupper: direkte og indirekte tap, jf. husleieloven § 2-14. Utleier er kun ansvarlig for det indirekte tapet om hun garanterte for visse egenskaper på avtaletidspunktet som viste seg å ikke være riktig eller om det foreligger feil eller forsømmelse hos henne. Det direkte tapet plikter hun å dekke såfremt misligholdet ikke skyldes en hindring utenfor hennes kontroll. Som indirekte tap regnes driftsavbrudd (av betydning i næringsutleie), tap som følge av avtaler med tredjemann faller bort og tap som følge av tingskade. Tapet regnes ikke som indirekte om det er kostnader ved vanlige tiltak som begrenser annet tap eller er vanlige tiltak som kompenserer for misligholdet.

På tilsvarende vis vil leietaker være ansvarlig etter alminnelig erstatningsrettslige regler overfor utleier for tap som følger av at han ikke har oppfylt sine plikter etter leieavtalen. Her deles tapene imidlertid ikke inn i direkte og indirekte tap.

© Advokatfirmaet RUV (Org nr.: 996 276 155)