Rett til å fastholde avtalen ved forsinkelse

Om husrommet ikke stilles til leietakers disposisjon til avtalt tid har leietakeren selvfølgelig rett til å fastholde avtalen og kreve oppfyllelse etter husleieloven § 2-9. Dette forutsetter imidlertid at leietaker gir utleier varsel uten å vente urimelig lenge, og at utleier ikke voldes urimelig kostnad eller ulempe ved at avtalen opprettholdes. Hva som ligger i ”urimelig kostnad eller ulempe” er ikke helt klarlagt, men om det er umulig for utleier å stille husrommet til disposisjon er det imidlertid sikkert at leietaker ikke vil kunne kreve oppfyllelse. I teorien er det antatt at det i andre tilfeller må foretas en interesseavveining slik at det stilles strengere krav til hva som må antas som urimelig kostnad eller ulempe for utleier om det er særlig presserende for leietaker å overta husrommet. Om leietaker ikke kan overta husrommet fordi det er en annen leietaker som disponerer det, vil det være snakk om en rettsmangel som skal behandles etter mangelsreglene.

Avslag i leie og adgang til å holde tilbake leie

Leietaker er ikke forpliktet til å betale leie før husrommet stilles til hans disposisjon, jf. husleieloven § 2-11. På samme måte vil han om forsinkelsen kun gjelder en del av husrommet kunne kreve et forholdsmessig avslag i leien som tilsvarer forholdet mellom leieverdien av husrommet i kontraktsmessig og mangelfull stand. Dette avslaget kan leietakeren kreve ved hver husleieinnbetaling inntil mangelen er rettet, såfremt leieren ikke har avslått utleiers tilbud om retting.

Heving av avtalen

Leieren kan heve avtalen dersom forsinkelsen medfører vesentlig mislighold etter husleieloven § 2-12. Leietaker vil også ha mulighet til å heve før tidspunktet for overlevering om det er klart at det vil inntre mislighold som vil gi leieren adgang til å heve såfremt utleier ikke stiller betryggende sikkerhet for at avtalen vil bli oppfylt eller leietaker har overtatt husrommet, jf. NOU 1993:4 s. 117.

Erstatning

Leietaker kan også kreve erstatning for det tapet han har hatt på grunn av forsinkelsen etter husleieloven § 2-13. Det typiske tapet er ekstra kostnader i forbindelse med at leietakeren er nødt til å bo et annet sted som ofte vil være dyrere fordi det er snakk om en kort periode.

© Advokatfirmaet RUV (Org nr.: 996 276 155)