Utgangspunktet er at husrommet ved overtakelsen skal være i henhold til avtalen.

Mangelsvurderingen i husleieloven er objektiv, vurderingen er følgelig om husrommet i dårligere stand enn leietaker hadde grunn til å forvente. For det første må man se på hva som er avtalt. Etter husleieloven står avtalepartene fritt til å avtale hvilke egenskaper husrommet skal ha. Det kan imidlertid ikke avtales at husrommet skal brukes annerledes enn det som er lovlig. Et soverom må for eksempel oppfylle de lovbestemte og forskriftsmessige kravene til et soverom, jf. husleieloven § 2-2 (1) og Rt. 2005 s. 16.

Om leietaker har informert utleier om at boligen må oppfylle visse formål, og utleier må anses for å ha akseptert at oppfyllelse av disse formålene er en forutsetning for avtalen, vil disse måtte legges til grunn ved vurderingen av om det foreligger en mangel. Enda klarere foreligger det en mangel om utleier har opplyst om at visse egenskaper foreligger uten at de gjør det.

Det blir derimot en vanskeligere vurdering når spørsmålet er hva utleier burde opplyst om. I vurderingen må det legges vekt på hva leietakeren visste og hva leietakeren burde forstått. Etter husleieloven § 2-4 foreligger det en mangel når leietakeren ikke får opplysninger om forhold ved husrommet som leietakeren hadde grunn til å regne med å få og som utleieren kjente eller måtte ha kjent til. Imidlertid forutsatt av at unnlatelsen må ha hatt innvirkning på avtalen som ble inngått, men det vil nok i hovedsak være utleiers ansvar å påvise at unnlatelsen ikke hadde innvirkning på avtalen.

Rettsmangler

I henhold til husleieloven § 2-16 gjelder bestemmelsene om mangel tilsvarende dersom tredjemanns rett i husrommet er til hinder for den avtalte bruk, typisk hvis leiligheten allerede er utleid til en annen. Det gjelder også tilfellene hvor en tredjemann får en rett i husrommet underveis i leieforholdet.

Forundersøkelse og overtakelsesprotokoll

Leietaker har ingen plikt til å undersøke husrommet, men om han gjør det har han en plikt til å si ifra om mangler han oppdager. Ellers må man si at han har akseptert dem etter husleieloven § 2-6. Det er gjort unntak for de tilfellene hvor utleieren har handlet grovt uaktsomt eller i strid med redelighet og god tro.

© Advokatfirmaet RUV (Org nr.: 996 276 155)