Ved inngåelse av et leieforhold er det vanlig at det settes opp en skriftlig avtale mellom utleier og leietaker. En muntlig avtale vil også være bindende, men det vil være vanskeligere for partene å bevise hva som er avtalt om det oppstår uenigheter. Begge parter kan derfor kreve at den muntlige kontrakten settes opp skriftlig etter husleieloven § 1-2 første ledd.

Ettersom husleieloven ikke kan fravikes til ugunst for leietaker, kan det ikke avtales at leietaker skal betale andre eller større beløp enn det som følger av loven etter husleieloven § 3-7. Etter husleieloven § 3-1 kreves det at leien fastsettes til et bestemt beløp og at det eneste som kan avtales at leietaker betaler utleier utover dette beløpet, er sitt forbruk av elektrisitet og brensel, samt en forholdsmessig del av utleiers utgifter for elektrisitet og brensel om dette er avtalt, jf. husleieloven §§ 3-1 og 3-4. For leieforhold inngått etter 01.09.09 kan utleier også kreve at leietaker betaler for en forholdsmessig del av utgifter til vann og avløp etter husleieloven § 3-4. Det betyr at utgifter til for eksempel kabel-TV og internett må bakes inn i husleien og heller ikke kan tilkomme senere i leieforholdet. Bakgrunnen for bestemmelsen er at det skal være lett å sammenligne leiepriser og at leietaker ikke skal ”bli lurt” til å betale høyere leie enn han i utgangspunktet avtalte med utleier. Derfor er det unntak fra regelen der hvor utleier og leietaker blir enige om å foreta endringer i husrommet mot å øke leien, for eksempel ved å installere internett eller porttelefon, jf. Ot.prp. nr. 82 (1997-1998) s. 40-41.

Hvordan husleien skal betales, kan partene avtale, men leietaker vil alltid ha mulighet til å betale gjennom bank, om han ønsker det, jf. husleieloven § 3-3.

Leieavtalen kan enten være tidsbestemt eller tidsubestemt etter husleieloven § 9-1.

Med tidsbestemte leieavtaler mener vi leieavtaler hvor opphørstidspunktet er fastsatt i avtalen. Opphørstidspunktet skal i utgangspunktet ikke settes tidligere enn tre år fra tidspunktet leieforholdet starter. Denne minimumsgrensen er satt til ett år i leieforhold som gjelder leie av lofts- eller sokkelleilighet i enebolig eller bolig i tomannsbolig, hvor utleier bor. En utleier har mulighet til å sette opphørstidspunktet tidligere enn minimumsgrensen om utleier eller noen i hennes husstand skal bruke boligen selv eller om det foreligger annen saklig grunn til det, jf. husleieloven § 9-3. For eksempel at utleier bare ønsker å leie ut huset et halvt år mens hun er ute og reiser eller to år fordi hun da vil ha råd til å ta i bruk boligen selv. Uansett kreves det at opphørstidspunktet enten er en dato eller knyttet opp til startdato (for eksempel: ” tre år etter innflytningsdato”). Opphørstidspunktet kan ikke knyttes opp til fremtidige begivenheter det kan hende at vil inntreffe, for eksempel at leietakeren mister jobben, eller noe som vil inntreffe, men det er usikkert når, typisk utleiers død, jf. Rt. 1967 s. 286.

Tidsubestemte leieavtaler er leieavtaler uten opphørstidspunkt. En slik leieavtale tar slutt ved oppsigelse om det foreligger oppsigelsesadgang, heving eller leietakers død. En leieavtale som i utgangspunktet er tidsbestemt kan gå over til å bli tidsubestemt. For eksempel ved at tidsbegrensningen i leieavtalen ikke er lovlig etter husleieloven § 9-3 tredje ledd, eller hvis leietakeren har fortsatt å bo i boligen etter at opphørstidspunktet er kommet og uten at partene har skrevet ny leieavtale med opphørstidspunkt. For at avtalen ikke skal gå over til å bli tidsubestemt må utleier innen to måneder etter opphørstidspunktet enten skrive ny avtale med leietakerne eller sende skriftlig flyttevarsel. Varselet kan godt sendes før opphørstidspunktet, men ikke lenge før, jf. Rt. 1949 s. 585, Rt. 1951 s. 671 og NOU 1993:4 s. 165.

Forskjellen på tidsbestemte og tidsubestemte leieavtaler er nærmere angitt i NOU 1993:4 side 164:

”I første punktum er det fastsatt at en husleieavtale kan inngås for bestemt eller ubestemt tid. Det viktigste ved bestemmelsen ligger i det negative; det er ikke adgang til å avtale at leieforholdet skal opphøre ved en mer eller mindre bestemt angitt framtidig begivenhet. En avtale som er inngått for bestemt tid, opphører på en forhåndsavtalt dag uten oppsigelse. I den avtalte leieperiode kan avtalen ikke bringes til opphør ved oppsigelse med mindre annet er avtalt, (...). Leieavtalen må enten opphøre på en bestemt angitt dato eller etter et bestemt antall tidsenheter (dager, måneder eller år) etter leieforholdets begynnelse. Andre tidsangivelser enn dette godtas ikke; for eksempel er en leieavtale som skal løpe inntil leieren er ferdig med sine studier eller inntil rivetillatelse foreligger, ikke inngått for bestemt tid. Det framgår av annet punktum at leieforholdet er inngått på oppsigelse med mindre dagen for opphør er angitt i leieavtalen. Framgår det ikke av leieavtalen at den opphører på en bestemt angitt dato eller etter et bestemt antall tidsenheter, eller foreligger det grunnet tvil om dette, regnes den som tidsubestemt”.

Tidsbestemte leieavtaler er nærmere forklart i Ot.prp.nr.82 (1997-1998) s. 197:

”Dersom en leieavtale er inngått for en bestemt tid, framgår det av første ledd at en leieavtale opphører uten oppsigelse ved utløpet av den avtalte leieperioden. Bestemmelsen forhindrer ikke at leieren i leieavtalen får rett til å forlenge eller fornye den tidsbestemte leieavtalen. Dersom leieren utnytter den retten han har i forhold til avtalevilkåret om fornying eller forlengelse, vil avtalen enten være tidsubestemt eller det blir inngått en ny tidsbestemt leieavtale. For å slå fast hvilket alternativ som skal legges til grunn, må det foretas en konkret tolking av leieavtalen. Dersom det er tvil, framgår det av § 9-1 annet punktum at avtalen skal regnes for å være tidsubestemt. Annet ledd gir partene mulighet til å avtale at partene skal ha rett til å si opp en tidsbestemt leieavtale i leietiden. Dette innebærer at leieavtalen kan opphøre etter oppsigelse før utløpet av den tidsbestemte perioden. Dersom avtalen ikke er sagt opp i denne perioden, opphører leieavtalen ved utløpet av den avtalte tidsangivelsen. En eventuell oppsigelse før utløpet av den tidsbestemte perioden må gjøres i samsvar med bestemmelsene i §§ 9-4 til 9-8. Ved en slik oppsigelse vil leieren ha vanlig oppsigelsesvern. Tredje ledd fastslår at leieavtalen går over til å bli tidsubestemt dersom leieforholdet fortsetter i mer enn tre måneder etter avtalt opphørsdato uten at utleieren innen denne fristen har sendt leieren en skriftlig flytteoppfordring. Om leieforholdet faktisk har fortsatt i minst tre måneder ut over avtalt opphørsdato, må avgjøres på grunnlag av bestemmelsene om leierens fraflytting i kapittel 10. Det kreves også at utleieren unnlater å oppfordre leieren om å flytte innen fristen. Oppfordringen skal være skriftlig, og den må klart gi uttrykk for at utleieren vil ha slutt på forholdet. Utleieren kan sende en skriftlig flytteoppfordring i god tid før opphørstidspunktet. Men det må vurderes konkret om oppfordringen er egnet til å skape klarhet i forholdet. En begjæring om fravikelse rettet til namsmyndighetene, er tilstrekkelig som flytteoppfordring dersom denne meddeles leieren innenfor fristen. Konsekvensen av at leieforholdet fortsetter i mer enn tre måneder etter avtalt opphørsdag uten at utleieren sender en skriftlig flytteoppfordring, er at avtalen går over til å bli tidsubestemt. I dette ligger det at utleieren må si opp avtalen med vanlig frist, og leieren får vanlig oppsigelsesvern”.

© Advokatfirmaet RUV (Org nr.: 996 276 155)